土地使用权转让的税收筹划有哪些

⼟地使⽤权转让的税收筹划有哪些

⼟地使⽤权转让的税收筹划随着房地产市场的快速发展，房地产交易活动⽇渐频繁，采取何种⼟地使⽤权转让⽅案能

够做到最⼤限度的节省税费⼜是实践中的⼀个难题，那么⼟地使⽤权转让的税收筹划有哪些⽅案?店铺⼩编为您总结

了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。

⼟地使⽤权转让的税收筹划有哪些

(⼀)⽅案⼀——⼟地使⽤权直接转让

该⽅案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将⾃⼰拥有的⼟地使⽤权转让给⼄公司，其中涉及的税费由双

⽅分别缴纳。⼟地使⽤权转让受《⼟地管理法》、《城市房地产管理法》、《⼟地管理法实施条例》等⼀系列与⼟地

使⽤权转让有关的法律法规调整。其中，《城市房地产管理法》第三⼗⼋、三⼗九条就⼟地使⽤权的转让进⾏了⼀些

限制性规定，因此，在采取⽅案⼀进⾏⼟地使⽤权转让时必须满⾜上述法律强制性规定条件，特别是⽬前仍存在的完

成开发投资总额25%的限制。关于⽅案⼀在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和教育费

附加、⼟地增值税、企业所得税、契税和印花税，其中营业税、⼟地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按

照规定缴纳将⼤⼤加重企业的财务负担。综上，⽅案⼀优势在于转让程序简单，但缺点在于⼟地使⽤权转让的税费成

本较⾼，除交易⼿续费和印花税等外，受让⽅要缴纳较⾼的契税，⽽转让⽅需缴纳较⾼的营业税、⼟地增值税，这样

⼀来就⼤⼤增加了企业的开发成本，加重了双⽅企业的负担。

(⼆)⽅案⼆——股权转让

1、⼟地出资设⽴⼦公司阶段税务筹划。⑴⼟地增值税。法律依据:(1)现⾏有效的《财政部国家税务总局关于⼟地

增值税⼀些具体问题规定的通知》(1995年5⽉25⽇财税字[1995]48号)第⼀条:对于以房地产进⾏投资?联营的,投资?联

营的⼀⽅以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资?联营的企业中时,暂免征收⼟地增

值税?对投资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收⼟地增值税?(2)现⾏有效的《财政部?国家税务总局关于⼟地增

值税若⼲问题的通知》(财税[2006]21号2006年3⽉2⽇)第五条:对于以⼟地(房地产)作价⼊股进⾏投资或联营的,凡所投

资?联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进⾏投资和联营的,均不适⽤《财政部?国家

税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第⼀条暂免征收⼟地增值税的规定?分析：

以⼟地使⽤权出资,⼀般可以免交⼟地增值税?但存在例外,即以⼟地使⽤权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交

⼟地增值税?⑵营业税。法律依据：《财政部?国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)

规定:以⽆形资产?不动产投资⼊股,参与接受投资⽅利润分配,共同承担投资风险的⾏为,不征收营业税?分析：⼦公司丁

为丙公司的全资⼦公司,也是有限责任公司，丙公司应承担投资风险,因此符合上述规定，不⽤缴纳营业税?⑶其他如企

业所得税、印花税、契税则应按照法律规定依法缴纳。

2、股权收购阶段税务筹划。⑴契税。法律分析：关于丙公司公司与甲公司协议收购丁公司股权以获得⼟地的⽅

案，由于这⼀⾏为在法律上不能被视为发⽣⼟地使⽤权转让，故甲公司可以免交契税。⑵营业税。法律分析：根据

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，⾃2003年1⽉1⽇起，对

股权转让不征收营业税。⑶⼟地增值税。法律分析：根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产⾏为征收⼟

地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)的规定，对⼀次性转让股权，且这些以股权形式表现的资产主要是⼟

地使⽤权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按⼟地增值税的规定征税。

(三)⽅案三——公司分⽴

1、公司分⽴阶段法律依据。

⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若⼲契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企业依

照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派⽣⽅、新设⽅承受原企业⼟地、房屋权属

的，不征收契税。分析：戊公司股东仍为甲公司和⼄公司，与原被分⽴公司投资主体相同，符合上述法律规定，对戊

公司承受丙公司⼟地，不征收契税。

⑵《公司法》第27条第3款规定，全体股东的货币出资⾦额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三⼗。分

析：戊公司货币出资⾦额占30%，符合该规定⽐例。

⑶2001年《关于外商投资企业合并与分⽴的规定》第14条规定，外商投资企业分⽴后“各⽅投资者在分⽴后的公

司中的股权⽐例，由投资者在分⽴后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权⽐例不得低于分⽴后公司注册资

本的百分之⼆⼗五。”分析：戊公司股东持股⽐例与丙公司不⼀致，因上述法律规定，各股东可⾃由约定持股⽐例，

故符合法律规定。

2、公司分⽴阶段税务筹划。

⑴所得税。分⽴公司从被分⽴企业中派⽣出来，在⼯商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处

理)，应当按照资产、负债的公允价(评估价)⼊账。但在计算所得税时如果符合特殊重组(免税改组)的条件，应以原历

史成本为原则确定计税基础。被分⽴企业的股东取得新股的计税成本，应以被分⽴企业分离出去的净资产占被分⽴企

业全部净资产的⽐例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或清

算股权时，按照计税成本扣除。

⑵营业税及⼟地增值税。《⼟地增值税暂⾏条例》第⼆条及《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼆条规定，⼟地

增值税的征税范围是转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物。其中，转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及

其附着物并取得收⼊，是指以出售或者其他⽅式有偿转让房地产的⾏为。公司分⽴是资产、负债、股权、劳动⼒等要

素的同时转移(⽽⾮“转让”)，其涉及的不动产和⽆形资产的转移，不属于《营业税暂⾏条例》规定的销售不动产、转让

⽆形资产的征税范围，也不属于《⼟地增值税暂⾏条例》规定的有偿转让房地产的⾏为，不征营业税和⼟地增值税。

⑶契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若⼲契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企

业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派⽣⽅、新设⽅承受原企业⼟地、房屋权

属，不征收契税。

⑷印花税。分⽴后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分⽴企业的实收资本与资本公积之和相⽐，新增⾦

额由新设企业贴花，适⽤税率为万分之五。

店铺⼩编提醒您，除以上三种⽅案以外，在房地产开发过程中，还存在如合作开发、委托经营、⼟地使⽤权赠与

等转让⼟地使⽤权的⽅式，以上就是为您总结的相关资料，希望可以帮助到您，本⽹站致⼒于打造优秀的法律咨询平

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