知名房产律师靳双权点评一起房改房纠纷案件

知名房产律师靳双权点评一起房改房纠纷案件

（为了保护当事人隐私，本文当事人均使用化名）

一、基本案情

2001年2月2日，蒋思才与汪光明、任小美订立房屋买断契，汪光明、任小

美将涉诉房屋以柒万捌仟元整卖给蒋思才，房屋面积100平方米。蒋思才于2001

年12月2日向汪光明、任小美交付现金，由汪光明、任小美两人亲笔书写了收

据一张，说明已经收款的事实。2002年，汪光明和任小美与蒋思才一起去房产

局办理了房产过户手续，蒋思才于2002年5月2日拿到房屋所有权证。由于当

时土地证尚未出证，汪光明、任小美承诺到提的出证时协助原告办理过户手续。

2012年出证后，蒋思才多次要求汪光明、任小美办理土地证变更手续，两人置

之不理，拒绝协助。

汪光明、任小美认为：1.根据双方买卖的房屋约定的契约，并没有涉及土地

使用权的转让，这是双方明知的。2.根据当时的市场价格，卖给原告的价格也是

理所当然不包括土地使用权的，如果涉及土地使用权，价格会更高。3.双方在转

让合同中，没有具体的约定，没有约定将来万一可以办理土地使用权的话，有义

务为其办理土地移户手续。4.土地使用权是有市场价值的，今天可以办理土地使

用权证是政策赋予蒋思才的权益，其并不必然的应该由蒋思才享有，如果要求办

理变更土地使用权，蒋思才应当给予适应的补偿，否则自己可以拒绝协助办理。

二、案件焦点

对于房改房的权属及性质的认定

三、法院裁判要旨

法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。汪光明、任小美将房屋转让

给蒋思才并签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，双方签订的房屋买

卖协议应当认定为有效合同，因此，合同双方当事人均用按照合同约定行使权利，

履行义务。蒋思才已经按照协议约定履行了给付房屋价款，因此，汪光明及任小

美向蒋思才履行交付房屋义务的同时负有协助蒋思才办理房屋过户手续，但汪光

明、任小美并没有协助蒋思才办理国有土地使用权证的过户手续，所以应当继续

履行。

四、法院判决

一审判决：

汪光明、任小美应于判决生效之日起十日内协助蒋思才办理涉诉房产的土地

使用权变更登记手续。

二审判决：

驳回汪光明、任小美的上诉，维持原判。

五、律师点评

北京房产律师靳双权点评

北京房产律师靳双权点评：本案的诉争房屋系房改房的处理问题。房改房又叫做

已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或者

成本价扣除折算后（旧住宅还有扣除房屋这算）购买的公房。现阶段普遍存在在

购买房改房时并没有取得土地使用权证，后通过补缴相关的税费后才取得。由此

当事人对法律规定理解不透，出卖人常认为出让后取得土地使用权证并不完全属

于买受人，买受人应当给予一定的补偿才同意过户，故产生纠纷。

本案中，两被告在出让房屋时，仅取得房屋房屋所有权证并未取得土地使用

权证，虽在合同中并没有约定出让后取得土地使用权证的问题，单《中华人民共

和国物权法》第一百四十七条明确规定了建筑物、构筑物及其附属设施转让的，

该建筑物构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分。土地和房

屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施否属于法定的不动产范畴。二者在自然属

性上是连为一体的，离开了土地，房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施则失

去了其作为不动产的基础。故，在房地产交易市场的交易习惯中，处房屋买卖双

方当事人有特别约定外，买卖双方当事人在通常情况下所称的房屋产权转让，应

是包括地上建筑物所有权和土地使用权在内的。本案当事人在签订的《房屋买断

契》中并没有就单元房的土地使用权部分作出特别约定，现在出卖一方称其房屋

产权的转让不包括房屋入地使用权在内，有违交易习惯。

在此提醒各位，在房改房交易中要注意：1.了解产权可靠性。确认产权的房

主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是

否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公

房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解该房改房是否已经按照成本价不

足分摊费用。2.确认登记的面积、使用年限。在房产证始终，包括建筑面积、使

用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、

是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房中必须交付的一项相关费用，这是

原业主支付的。3.清楚房屋北京与周边环境。买家必须了该房改房是否欠交物业

管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民

了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是

否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，

小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。4.确定房价的合理性。通过对市场上房

屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多注意媒体信息、广告、宣

传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可以委托律所或者评估事务所进行评

估，让双方达成合理的房价。5.慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续时房

屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。

付款和交楼时间是一个重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信

得过的单位，可以是律所，代为保管，等过户手续完成之后，再将相应房款交回

卖方。