新婚姻法关于不动产的相关规定是什么

新婚姻法关于不动产的相关规定是什么

新婚姻法关于不动产的相关规定是什么?

(一)商品房分割注重出资与登记相结合原则

众所周知，商品房是买卖双方按照市场规则，平等地协商房屋的

价格、质量等各要素，签订商品房买卖合同后取得的房屋。离婚审判

实践中的商品房主要分为全额付清房款的房屋和按揭商品房。所以，

对于离婚中商品房的分割，主要依据是最高人民法院的《婚姻法司法

解释(三)》中确立的出资与登记想结合的方法。这主要体现在：

首先，夫妻婚后购买房屋，其中部分款项来源于一方婚前储蓄或

将婚前房屋变卖后的价款的房屋。因此类房屋系婚后共同出资购买，

属夫妻共同财产，但由于根据《婚姻法》第十八条规定，夫妻一方婚

前财产属个人财产，因此婚前财产转化为不同形式仍是个人财产，我

们在司法实践中将这一部分价款对应的房屋比例及相应的增值在分割

时判归这一方所有。

其次，夫妻一方在婚前已交清全部购房款，但婚后才取得房屋产

权证书的房屋。根据《物权法》第9条的规定，不动产未经登记的不

发生物权效力。婚后取得产权证这一事实并不能使婚前个人财产在形

式上转化为夫妻共同财产。因此，此种情形的不动产应认定为婚前购

买房屋一方的个人财产。

买时间区分，婚前购买的就是个人财产;婚后用共同财产购买的，认定

为夫妻的共同财产。虽然购房时享受了优惠政策，但分割时应按市场

价来分割。《婚姻法司法解释(二)》第19条规定：由一方婚前承租、

婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当

认定为夫妻共同财产。房改房的分割应当按照商品房市场价的价值进

行分割。

其次，对于离婚夫妻以一方父母名义参加房改，房屋登记在父母

名下的房屋问题，婚姻法司法解释三第12条对此已经明确，在此不予

赘述。但是，离婚夫妻以一方父母名义参加房改，房屋登记在离婚子

女名下的房屋时，在婚姻关系存续期间，因房屋来源于一方父母承租

的公房，购买房改房的价格一般都会参考工龄、职务、级别等因素，

有较强的福利性质，购买价格也远低于市场价，双方用夫妻共同财产

购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产登记于离婚子女名下，离

婚时，该方提出此房屋是父母对自己的赠与，要求根据婚姻法司法解

释三第7条以及第12条，认定为自己的个人财产，出资部分视为借款。

对此，我们认为，这种情况如果因房改政策一家只能享受一次房改福

利，导致子女的配偶失去享受房改福利的机会，则在离婚时应对其予

以适当的补偿更为公平。

最后，对于离婚案件中涉及的集资福利房问题，主要是考虑的婚

前婚后购买的问题。集资福利房的出资通常是一次性的，或者两次。

这类的房屋分割只考虑出资时间和结婚时间。在签定购房合同时，合

同里会涉及到购房人的工龄问题，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工

龄。尽管在购房时享受了不同的优惠政策，但在离婚时，应该以市场

价来分割房屋。

(三)拆迁安置房根据拆迁时适用的政策、被拆迁房屋的建造情况

及安置房屋有无补交差价认定安置房的性质

离婚案件审判实务当中，拆迁安置房的分割常常成为焦点，特别

是农村集体土地上的房屋也有被纳入拆迁范围。拆迁安置房享受土地

划拨、规划费减免等相关政策，价格比商品房优惠。拆迁安置房的政

策性较强，各个地方都有相应的政策规定，而且实践当中，很多拆迁

部门为了尽快拆迁，在执行政策时尺度不一致的情况非常多，因此案

件处理中既要考虑该地区拆迁的统一的政策，又考虑个案的具体情况，

分割时应尽量公平合理。

首先，婚前一方的个人房产，婚后被拆迁安置新房的，如果安置

果没有出资要考虑安置时有无人口因素，如果是婚后共同出资，取得

一定产权的，对这部分房屋产权就是夫妻共有财产。如果没有出资问

题，只是房屋拆迁后继续承租的，离婚时双方都有承租的权利。

(四)小产权房目前处理无法律依据

小产权房目前在现实中大量存在，这种房屋在对外关系上其合法

性有待进一步确认，因此法院在离婚案件中一般不予处理，我们目前

只是在判决书中明确该房是夫妻关系存续期间购置，确定双方都享有

权利。

(五)单纯加名房分割中的意思表示原则

1、基于夫妻财产约定或赠与的意思表示

夫妻一方的房屋，在婚后以夫妻约定的形式或赠与的形式约定为

另一方所有或者双方共有，俗称“加名”，但在“加名”后，“加名”

方随即提出离婚，导致争议。《婚姻法》第19条规定了夫妻约定财产

的问题，而《婚姻法司法解释三》第六条又规定了夫妻间赠与以及撤

销的问题，实践中，如果能够区分，则对于夫妻约定的，我们按照登

记为一人或两人认定为一方个人财产或夫妻共同财产;对于赠与的，则

根据《婚姻法司法解释三》第六条来处理。如果已经办理了房产变更

登记或公证，则不能撤销赠与，但如果赠与时未明确是一方的个人财

产，我们认为赠与后的房屋为夫妻共同财产。但问题在于无法区分是

约定还是赠与，我们认为，对于无法区分的，我们则按照《婚姻法》

第十九条来认定。

2、基于政策原因

夫妻一方的房屋，为孩子上学或其他政策性原因，将另一方名字

加上，后双方要求离婚，在审理此类案件时，分歧较大。因房产已实

际登记在夫妻双方名下，只能认定为夫妻共同财产，在离婚时予以分

割，但从考虑房屋来源的角度对原享有房屋产权的一方可予以多分。

以上这些资料的不动产主要还是针对房产，新婚姻法当中对房产

的产权归属要结合到我国的物权法，其实不动产的归属问题整体程度