湖南东方房地产公司重整计划草案

目录

释义(1)

前言(3)

特别说明(4)

一、东方公司基本情况(6)

（一）工商登记情况(6)

（二）股东及出资金额比例情况(6)

（三）东方公司重整的价值(7)

二、资产情况及负债情况(8)

（一）资产情况(8)

（二）负债情况(10)

三、经营方案(11)

（四）普通债权组（设小额债权组）(17)

（五）预计债权(18)

五、偿债能力分析(19)

（一）破产重整情形下的偿债能力分析(19)

（二）破产重整情形与破产清算情形的清偿情况分析比较(21)

六、债权调整方案(21)

（一）特别优先债权组(21)

（二）职工债权组(22)

（三）税款债权组(22)

方案的影响

26

八、重整计划的表决及批准(26)

(一)分组表决(26)

（二）法院批准(27)

（三）批准的效力(27)

九、重整计划的执行和执行监督(28)

（一）执行期限(28)

（二）执行期限的延长(28)

（三）重整计划执行完毕的标准(28)

（四）协助执行事项(29)

（五）重整计划执行的监督(29)

（六）监督期内东方公司的职责(29)

十、其他事项(29)

娄底中院或法院指湖南省娄底市中级人民法院

破产法指中华人民共和国企业破产法

公司法指中华人民共和国公司法

东方公司或债务人指湖南东方房地产开发有限公司

管理人指由娄底中院指定的东方公司破产管理人湖南通程

律师事务所

出资人或股东指截止至2018年4月10日在工商部门登记的东方

权

税款债权指依据破产法第八十二条第一款第三项，东方公司所

欠税款和为东方公司垫付税款形成的债权

普通债权指依据破产法第八十二条第一款第四项，东方公司的

普通债权

初步确认债权指经法院裁定初步确认或者经管理人审查初步确认的

重整计划的批准指根据破产法第八十六第二款或第八十七第三款之

规

定，重整计划获得法院裁定批准

重整计划的执行期限指根据破产法第八十一条第五项之规定，在东

方公司

重整计划中所规定的执行期限及法院裁定延长的重

整计划执行期限

重整计划执行的监督期限

指根据企业破产法第八十一条第六项、第九十条之规

定，重整计划中载明的管理人监督重整计划执行的

期限

元指人民币元

2

前言

东方公司因资金链断裂，名下的主要资产在建工程东方财富广场项

目于2015年年底停工，东方公司经营停滞。因东方公司不能清偿

2018年4月25日，娄底市公安局决定对东方公司暨谢月良等人

非法吸收公众存款案立案侦查。中共娄底市委政法委确定刑事案件

及破产重整案件同步审理，有利于维护债权人的合法权益，确保公

平与效率。

娄底中院于2018年4月28日作出（2018）湘13破14号民事

决定书，指定湖南通程律师事务所担任破产管理人。重整期间，管

理人在政府、法院及相关部门的大力支持和悉心关怀下，严格按照

破产法的规定履行相关职责，一是做好职工的稳定工作；二是做好

与重整程序相关的各项工作，一方面积极推进东方公司名下东方财

富广场项目的招商引资，与意向投资人进行谈判沟通，与山源公司

签订了《湖南东方房地产开发有限公司东方财富广场项目重整投资

合同》（以下简称“《重整投资合同》”）及补充协议，山源公司

及湖南省第五工程有限公司（以下简称“五工程公司”）出具了

《承诺说明函》，另一方面做好资产、负债清理等各项基础工作，

包括委托第三方机构进行财务审计，对

资产进行评估，对东方财富广场项目、冷水江地区的项目进行工程

件下，根据《破产法》等相关法律规定，结合东方公司的实际情

况、投资者的引进、债务承担能力的综合分析，东方公司暨谢月良

等人非法吸收公众存款案的情况，管理人制定出本重整计划草案，

现依法提交债权人会议审议表决。

特别说明

涉非法吸收公众存款案的受害人债权按《司法会计鉴定意见书》初

5

（二）经营风险

重整计划执行期间，东方公司的营运及财产均自行管理，《重整投

资合同》及补充协议不能顺利履行或重整计划不能执行，不但原有

债权人的债权得不到偿还，还有可能产生新的债权人加入分配。

（三）诉讼风险

东方公司目前有数起被诉和起诉、待起诉的未决诉讼案件，且重整

计划执行中可能出现新的诉讼案件，该等案件可能会给未来经营带

来额外的风险。

（四）不可抗力

因自然原因，如洪水、暴风、地震、干早、暴风雪等人类无法控制

的大自然力量所引起的灾害事故以及因社会原因，如战争、罢工、

政府禁止令等起的变化，都将有可能影响重整方案的执行。

一、东方公司基本情况

东方公司注册资本为10000万元，截至2018年4月10日即重

整

受理日，股东的持股情况为：

6

股东出资金额（万元）出资比例

谢月良520052%

谢郁奇480048%

娄底龙兴联合会计师事务所于2010年8月21日出具验资报告

2010[10A01105]号，确认实收资本为壹亿元。但经审计机构湖南楚

才会计师事务所有限公司审计，谢月良未实缴到位的出资金额为

11,573,199.66元，谢郁奇未实缴到位的出资金额为10，682，

953.53元，审计机构在审计报告中将未实缴的注册资本调整增加了

对谢月良及谢郁奇的应收。管理人将依据破产法第三十五条的规

定，依法要求谢月良、谢郁奇补缴出资。

（三）东方公司重整的价值

根据湖南楚才会计师事务所有限公司对东方公司作出的审计结

果和湖南楚才资产评估有限公司作出的资产评估结果来看，东方公

司的资产已经不足以清偿全部债务。但是，根据目前的综合情况，

东方公司仍具有重整价值：

1、东方公司的主要资产为在建工程东方财富广场项目，位于娄星广

场附近，地处娄底市中心，具有较大的升值空间，湖南楚才资

元，因为项目上未设抵押，属于优质资产，项目复工建设、销售、

运营后，价值可以大大提升。

2、东方公司的债权人群体主要为普通债权人，如果重整成功，普通

债权人能够获得的清偿率将比在破产清算情形下能够获得的清偿率

大大提升。

7

二、资产情况及负债情况

（一）资产情况

根据湖南楚才会计师事务所有限公司于2019年1月18日出具的

《审计报告》，湖南楚才资产评估有限公司于2019年1月18出

具的《资产评估报告》，经审计调整后，东方公司截止至2018年

4月10日总资产审计调整后账面价值为428,247,812.86元，评

估价值为408,303,121.38元。包括：

1、银行存款账面值、评估价值均为178,155.09元。

其中：冷水江保证金账户2个，余额为165，678.78元。

2、在建工程东方财富广场项目账面价值为279,602,059.51元，评

估价值为335,100,981.48元。无抵押，对土地的查封已经解除。

3、冷水江存货、固定资产(房屋、门面、车位)账面价值为

3,893,478.51元，评估价值为9,185,450.5元。

未售的冷水江江南名都一期1803#、1806#，账面价值为

523,105.45元，评估价值为671，543元。经管理人调查，该两套

房产虽已办预告登记（1803#预告登记在戴晓放名下、1806#预告登

记在金萍名下），但实际属于东方公司资产；未售的冷水江江南名

都二期1003房，账面价值为303,503.9元，评估价值为487,904

元，无预告登记。

江南名都二期地下车位未划好车位，评估价值为4,479,086元。金

竹汽车站房屋一层111号，门面账面价值为119,826.4元，评估

价值202,379.5元。因欠龚新良借款本金30万元已抵押给龚新

良，已被冷水江市人民法院查封。

布溪居委会江南大楼二楼门面，面积为964.03平方米，审计调

8

整后账面价值为2，947，042.76元，评估价值为3，344，538

元。均已被法院查封。

4、其他资产（家俱用具、电子设备等）账面价值为

66,186.75元，评估价值为70,838元。

5、应收款（预付账款、其他应收款）账面价值为112,157,168.96

元，评估价值为31,416,932.27元。因东方公司保存的资料对付款

对象的个人信息记录不详细、债权已过诉讼时效或者部分付款对象

可能在东方有其他债权，最终可能会行使抵销权等原因，故该部分

资产能够收回的金额具有不确定性。

①预付账款39户，余额67,280,162.98元，账龄三年以上的27

户，金额为11,060,711元。该款项余额主要为工程预付款，因工

程尚未结算，不能确定应付工程款总额，故未能调整其余额。评估

价值为3,623,650元。

②其他应收账款65户，余额44,877,005.98元，评估价值为

27,793,282.27元。账龄三年以上的41户，金额为

15,460,042.11元。其中应收谢月良14,531,078.04元，应收谢

郁奇12,466,745.67元。

6、长期投资32,350,764.04元。

东方公司与其他自然人合伙，以东方公司名义在冷水江市开发了东

方财富中心项目，此项目东方公司未进行账务处理，审计机构将冷

水江项目账上存货-其他30,695,910元调整至长期股权投资-东方

财富中心，调整后长期股权投资-东方财富中心科目余额

32,350,764.04元。审计机构经审计，没有发现此项目的合作开发

及最后结算的协议，

所以无法确定东方公司为此项目投资的金额。

9

根据相关人员反映，东方公司从东方财富中心项目分回的资产为该

项目第三层、第四层门面，面积3，482.35平方米，此房产的产权

人为蒋芳兰，但未从账务资料中发现蒋芳兰支付与此有关的款项。

经调查，谢郁奇从华融湘江银行股份有限公司娄底分行贷款400万

元，以第四层门面抵押；冷水江天健经贸有限责任公司从中国工商

银行股份有限公司冷水江支行贷款700万元，以第三层门面抵押。

目前，第三层门面已抵偿中国工商银行冷水江支行借款本金、利息

与罚息、诉讼费、执行费等，第四层门面已被查封，故东方财富中

心三、四层门面已经基本没有收回的可能性。

根据初步调查，谢郁奇及冷水江天健经贸有限责任公司的贷款可能

用于东方公司的经营，如最终核实贷款未用于东方公司的经营或第

四层门面最终未被拍卖的，将依法向相关责任人员追偿。

（二）负债情况

1、债权申报及审核情况

截至2019年4月4日止，共有2894个单位和个人向管理人申

报债权（截止至公告债权申报截止日期2018年7月6日，共有

2495个

单位和个人向管理人申报债权），因部分债权人同时拥有不同种类

的数笔债权，故实际人数少于2894人，申报债权总额为

1,885,210,531.61元（其中本金1,157,343,372.43元、利息等

727,867,159.18元）。其中申报税款债权9，838，345.54元（其

中本金7，141，145.54元、滞纳金等2，697，200元）。

管理人聘请了湖南楚才会计师事务所有限公司对东方公司债权人申

报的债权进行了专项审计，2019年1月15日，湖南楚才会计师

事务所有限公司出具《湖南东方房地产开发有限公司债权审查报

告》

10

（湘楚专审字[2019]SZ第004-1号），因债权人提出异议或补充

提交证据或补充申报等原因，管理人与审计机构对上述债权进行重

新审查确认。对于涉非法吸收公众存款案的受害人债权，不以上述

审查报告为准，列为暂缓债权，暂按《司法会计鉴定意见书》初步

确认的受害人及受害金额由娄底中院为其临时确定债权额以行使表

决权，最终以刑事判决书为准。

现确认的债权合计为60,908,080.79元，其中：优先债权本金金额

为17，999，754.11元、普通债权本金金额为31，112，569.36

元、利息及其他金额为11，795，757.32元；暂缓认定的债权

2580家（其中东方财富广场项目，湖南万力建设集团有限公司申报

的工程款与一、二标段实际施工人申报的工程款重合），总申报金

额1,738，023，716.25元。

2、职工债权情况

管理人对职工债权进行了调查与公示，认定职工债权3，866，

734.4元，其中工资为2,970,895.80元，经济补偿金为123，855

元，社会保险费用为695，626.10元，职工报销款为76，357.5

元。

3、环保局老家属楼被拆迁人等以房换房审查确认情况截止至

2019年4月4日，一共有91家环保局老家属楼被拆迁人

等进行申报，申报以房换房面积为14493.9㎡，补偿车位29个；

经审核认定的以房换房面积为13,544.95㎡，经审核认定的补偿车

位数为24个，未认定的面积为948.95㎡，车位5个。

三、经营方案

为使东方公司恢复持续经营能力和盈利能力，实现东方公司资产

11

价值的最大化，管理人制定如下经营方案：

（一）引入投资人，盘活东方公司主要资产在建工程东方财富广场

项目

东方公司已经与山源公司签订《重整投资合同》及补充协议，五工

程公司及山源公司出具了《承诺说明函》。

1、投资人简介

山源公司成立于2017年02月07日，注册资本2000万元，经

营范围：房地产开发经营；建筑材料销售。（依法须经批准的项

目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

同时，山源公司的合作方五工程公司将负责东方财富广场项目的垫

资建设。五工程公司创建于1953年，系省属国有大型特级建筑施

工企业，隶属于湖南建工集团，注册资本15亿元，具有较强的资

金及建设实力。

2、东方财富广场项目的盘活方案以东方公司作为项目开发主

体，山源公司负责项目的复工建设直

至完成综合验收、营销、招商运营、前期物业管理，办好分户房产

证、完成税务清算等全部工作。由山源公司的合作方五工程公司垫

资建设。山源公司的所有投入后进后出，在兑付完毕应该分配给东

方公司权益之前，山源公司的所有投入只进不出，优先保障所有债

务清算。

12

3、根据《重整投资合同》及补充协议，东方财富广场项目盘活后，

分配给东方公司的权益包括：

（1）现金23800万元（除已支付的遴选保证金200万元外，合同

生效后7日内支付800万元，预售许可证重新取得之日起6个月

内、

1年内、1年半内分别支付5000万元、12000万元、5800万元。

销售、商业运营回款足够的情况下，项目专用账户上只保留4000

万元，剩余款项用于优先分配给东方公司直至兑付完全部现金）。

（2）物业总价值23872.6093万元：商业一层的物业面积4036㎡

(产权面积)，金额131，573，600元（按均价32600元/㎡计

算），位置为以本建筑物临贤童街水平墙体为起点水平位移20米

（如因满足测绘分户需要和建筑结构、使用需要，可以进行适度调

整）开始计算从贤童街往乐坪大道方向水平位移至满4036㎡止；

商业二层整层8004.22㎡，计价为10715.2493万元（按均价

13387元/㎡计算）。预售证重新取得之日起6个月内完成需交付

物业的预告预抵手续。分配给债权人的物业，租期为五年，无论招

商情况如何都应支付租金。第一年免租金；第二年和第三年，山源

公司按照建筑面积（产权面积）计算，一层租金90元/㎡/月，二

层租金30元/㎡/月向债权人支付租金；第四年和第五年，山源公

司按照建筑面积（产权面积）计算，一层租金99元/㎡/月，二层

租金33元/㎡/月向债权人支付租金，分配给东方公司的物业在5

年租期内产生的租金约3040.97万元。

（3）环保局被拆迁人物业：以房换房住宅14393.22平方米、车位

24个（按住宅5825元/㎡、车位10万元/个，计价为8624.05

万元）。

综上，山源公司分配给东方公司的权益价值总计为56296.6593

13

万元。

此外，山源公司同意地下室超出规划许可的面积（负四层除外）归

东方公司所有，按照实际可划分、可使用的车位每个8万元补偿现

金给东方公司，但行政处罚、整改、补交费用及后续车位完善至使

用阶段的费用全部由东方公司承担；山源公司承担项目欠缴的政府

规费（预估为2000多万元）。

山源公司实现权益的方式包括但不限于：

（1）提取现金并将相应物业过户至山源公司或山源公司指定的第三

方名下。

（2）获得东方公司的股权（最终取得股权的份额以娄底市中级人民

法院裁定的重整计划为准）。

（3）如果山源公司未依重整计划获得东方公司的全部股权，山源公

山源公司承担。

（二）对东方公司现有资产中已丧失盈利能力或盈利能力较低的低

效资产的处置方案

1、除东方财富广场项目外，东方公司在冷水江市还有部分房产，目

前这些房产的法律状态如下：

位置房号评估价值法律状态

布办布溪居委会2013，344，538查封

布办布溪居委会202查封

冷水江江南名都487,904

1003

二期

江南名都二期地下车位4,479,086.00

2、经管理人调查，江南名都一期180

3、1806号房虽然预告登记在他人名下，但实际属于东方公司资

产，管理人已经协调戴晓放、金萍，将落实解除预告登记。管理人

将继续协调娄底市娄星区人民法院、冷水江市人民法院解除对东方

公司房产的查封。

权、协议转让等方式予以变现，程序同上述房产的拍卖、协议转让

程序。

（一）特别优先债权组

1、对特定财产享有担保权的债权，包括1家债权人，为龚新良，

16

借款本金为30万元，以产权证号714002417的房屋作抵押担保，

评估价值为202，379.5元，因其将房屋出租获取的租金为26，

100元，可以按照相应担保物评估价值扣除已获取的租金后优先受

偿176，279.5元（已从评估价值中抵扣其收取的担保物对外出租

的租金），其余未优先受偿本金部分97，620.5元参加普通债权

组。如担保物最终变现价值高于评估价值，则以变现价值抵扣其已

收取的担保物对外出租的租金后的余额为限进行优先受偿。

2、建设工程款优先债权，其中建设工程款优先债权可以按照相应建

设工程价值优先受偿，其余未优先受偿部分参加普通债权组。

已认定的建设工程款优先债权为6，845，300元。

暂缓认定建设工程款优先债权预估为97，637，854.07元（其中东

方财富广场项目工程款，暂按第三方工程造价结算审计机构湖南省

湘军项目管理有限责任公司审定的金额122，136，805.82元扣除

已付款项、材料款等进行初步预估，尚存在争议，管理人已另行聘

请造价结算审计机构再次审计，应以管理人最终认定金额为准）。

（二）职工债权组

职工债权为3，866，734.4元，其中工资为2,970,895.80元，经

济补偿金为123，855元，社会保险费用695，626.10元，职工报

销费用76，357.5元。

（三）税款债权组

税款债权组包括3家债权人，税款债权本金7,111,440.21元。

（四）普通债权组（设小额债权组）

普通债权组债权，包括涉非法吸收公众存款案受害人债权、冷水

江业主合同债权、丧失优先权的建设工程款债权、其他债权等，本

金

17

预估为572，959，785.43元，包括：

1、已认定的普通债权本金为31，112，569.36元；

2、暂缓认定的普通债权本金为503,803,136.19元，其中涉非法吸

收公众存款案受害人债权按《司法会计鉴定意见书》初步确认的结

果，受害人的涉刑事案件债权金额预估为401,812,169.94元，受

害人非涉嫌刑事案件债权本金预估为8,613,448.94元，其他暂缓

认定的普通债权本金预估为93，377，517.31元；

3、未申报的普通债权本金预估为38，044，079.88元。

普通债权组设小额债权组，以本金为10万元以下（含10万元）

的债权金额作为小额债权组，预估为1669人，债权本金总额预估

为117，451，312.57元。

（五）预计债权

1、暂缓认定的债权本金总额预估为601,440,990.26元，包括暂缓

认定的建设工程款优先债权（预估为97，637，854.07元）及暂缓

认定的涉非法吸收公众存款案受害人债权（预估为410，425，

618.88元）及暂缓认定的其他普通债权（本金预估为93，377，

517.31元）；目前因诉讼未决暂缓认定的债权共1起，为长沙市

天心区固源钢材经营部诉湖南万力建设集团有限公司、东方公司买

卖合同纠纷一案，正在长沙市天心区人民法院审理，暂未判决，因

此暂缓认定，

申报金额为10，393，220元，其中本金为4，519，804元，按

4,307,254元予以预留。

2、未申报的债权本金金额按照账面记载及诉讼情况本金预估为

38，044，079.88元。

债权人会议由特别优先债权组、职工债权组、税款债权组和普通

18

债权组（设小额债权组）对重整计划草案进行分组表决，预计债权

中除娄底中院能够为其行使表决权临时确定债权额的外，不参加表

决。

五、偿债能力分析

（一）破产重整情形下的偿债能力分析

根据已有投资人的报价，除兑付环保局被拆迁人以房换房面积

14393.22㎡，车位24个之外（计价为86，240，500元），东方

公司还能够从东方财富广场项目获得的权益总额为476，726，093

元，东方财富广场项目以外的其他财产的评估价值为

73,202,139.90元，假定能够重整成功，东方财富广场项目顺利引

入投资人，实现复工建设、销售、运营，其他资产均能够按评估价

值变现，则资产总价值可以达到636,168,732.90元。湖南楚才资

产评估有限公司对东方公司长期投资的评估价值为32,350,764.04

元，但此部分资产基本已无收回可能性，因此在测算清偿率时暂予

以剔除（如最终收回将用于向普通债权人追加分配）。按照破产法

规定的清偿顺序，在建工程东方财富广场项目所得收益优先用于兑

付环保局老家属楼被拆迁人物业，偿还建设工程款款优先债权，冷

水江江南名都项目未售房产变现所得优先偿还建设工程款优先债

权，担保财产金竹汽车站111号房屋变现所得优先用于偿还对特定

财产享有担保权的债权；资产在支付破产费用和共益债务，并清偿