济南历城四大板块解密!新东站、张马屯谁才是2022置业新风向

济南历城四⼤板块解密！新东站、张马屯谁才是2022置业新风向

  天猫好房“探春”百城楼市春季报道2⽉14⽇启动。活动以“阳和启蛰 向新⽽⽣”为主题，传递楼市最新动态，剖析置业

热点区域，探访推介品质好盘，为⼴⼤购房者春季置业提供强劲助⼒。

  “选好板块，买房就成功了⼀半”。板块的重要性在房地产市场中不⾔⽽喻，且始终是购房者优先考虑的因素之⼀。

聚焦济南新房新东站、张马屯、华⼭、唐冶四⼤热点板块，从地段、价格、交通、配套、前景等⽅⾯进⾏全⾯分析，帮

助购房者进⾏实地考察，解决购房“选择困难症”，减少他们的实际顾虑。

海报

  新东站定位为“城市次中⼼”，未来集三条地铁线

  在济南房地产市场，新东站⽚区⽆疑是最热门的板块之⼀。凭借庞⼤的供应量、激烈的市场竞争和相对亲民的价

格，近年来⼀直吸引着济南购房者的⽬光。随着不少新盘即将迎来交付，⽚区内的交通、商业配套也在逐步完善，这⾥

将越来越适合居住，⽬前⽚区新盘价格约16000-20000元/平⽅⽶。

  从板块优劣分析看，新东站⽚区集区域⾦融中⼼、总部聚集中⼼、区域创新中⼼于⼀体。交通以⼯业北路为主⼲

道，连接东西。济南新东站集⾼铁、城际铁路、三条地铁于⼀体，是济南规划中的带动东部地区发展的城市次中⼼、重

要交通枢纽。⽚区内有龙湖北宸天街、中粮⼤悦城等商业，还有万象新天森林公园、济南市第三⼈民医院、济南第⼗⼋

中学等配套，不过该⽚区内的教育资源并不突出。

  从新房供应看，即将⼊市的楼盘有⼤华·公园城市，该项⽬位于新东站正东核⼼地段，距离新东站1.5公⾥，中央公

园北约800⽶，靠近已开通3号线、建设中的6号线和规划中的9号线地铁站。项⽬占地约7.7万⽅，总建⾯约17.8万⽅，

将打造成⼀座低密森氧公园之城。

  综合来看，新东站⽚区交通便利，配套完善，距离CBD、齐鲁软件园等地区较近，是济南东部居住氛围⽐较好的板

块。板块内新房适合“⼈才落户”⼈群，刚需⾃住或出租均可。⼈员购房需求旺盛，新房市场在未来⼏年依然会居于⾼

位。

  龙湖天曜是龙湖天字系“洋房+⼩⾼层”品质社区，容积率1.7-2.2，均价16500元/㎡，97㎡三居户型⾸付预算48万

起，适合要求居住舒适度⾼，追求物业品质、园林景观的刚需购房群体。

  海信翰墨府⼆期共7栋楼，4栋楼⾼10层，1栋楼⾼14层，2栋楼⾼17层。容积率1.6，价格约20000元/平⽅⽶，在售

  海信翰墨府⼆期共7栋楼，4栋楼⾼10层，1栋楼⾼14层，2栋楼⾼17层。容积率1.6，价格约20000元/平⽅⽶，在售

100㎡和126㎡户型，适合注重品牌开发的刚需及刚改⼈群。

  碧桂园凤凰壹品容积率2.4，规划6栋18层⼩⾼层、2栋22层⾼层。其中，⼩⾼层为精装，户型⾯积为100㎡、125

㎡、140㎡。项⽬均价约17000元/㎡，适合追求精装房源的刚需或者刚改⼈群。

  张马屯房价亲民，刚需置业必看区域

  张马屯⽚区正在成为济南城市拓展的热点区域和置业者的考察热⼟，⼯业北快速路已经建成通车，地铁R3线运

⾏，新房约13000-16000元/平⽅⽶，价格相对亲民，搭配⼩户型门槛较低。

  张马板块的最⼤亮点就是处于济南新城市中轴——奥体中路上。⽚区内将在原基础上建设18条绿⾊公路，整个新东

站⽚区规划有多条公交专⽤道，未来在⽚区内可以实现公交、地铁、轻轨、BRT的⼀站换乘，交通优势凸显⽆疑。其

次，⽚区商业配套⽇趋完善，区域内有⼤型商业综合体万虹⼴场，不过教育配套依然不突出。

  从新房供应看，即将⼊市的楼盘有城投瑞马·国风，该项⽬由城投地产和瑞马集团共同打造，是张马屯⽚区内低密度

的洋房社区，项⽬规划建设约14000平社区公园，打造⽚区内⾼端改善品质住区，也是中央居住区(CLD)的南⼤门，未

来升值潜⼒巨⼤。

  综合来看，张马屯⽚区有明显的价格优势，且临近奥体中路等主⼲道，交通便利，适合预算有限的刚需群体。⽚区

内在售楼盘有中建蔚蓝之城、奥体时代、碧桂园CLD凤凰⾸府等。

  中建蔚蓝之城是⼀个基于TOD模式打造的新城市主义超级⽰范区。将⽣态公园、交通体系、教育、公共配建等融⼊

⽣活场景。项⽬均价约15000元/平⽅⽶，在售98-138㎡户型，⾸付约40-60万，适合在软件园、汉峪⾦⾕等地⼯作的刚

需、刚改群体。

  奥体时代位于奥体中路北延（规划）西300⽶，碧桂园、旭辉银盛泰、正荣地产三家联合开发，容积率2.31，在售

107-232㎡户型，均价约13500元/平⽅⽶，⾸付约45万起，适合在济南东北部地区⼯作的刚需和刚改群体。

  华⼭⽚区⼭湖环绕，居住环境优美

  华⼭⽚区西接⽼城区、东临新城区、南靠CBD、北望新旧动能转换先⾏区，集中了济南城市发展政策的众多红利，

华⼭已成为济南城市重点布局下的⼜⼀⽚置业“热⼟”。如今的华⼭⽚区，低矮的村庄不见了，整齐美观的楼盘⼀个个拔

地⽽起。⽬前楼盘产品类型丰富，价格为11000-25000元/平⽅⽶。

  ⼭湖环绕是华⼭⽚区⾃然风光最⼤的特点，⽚区被华⼭湖公园、北卧⽜⼭地质公园和⼩清河风景带三⼤公园环绕。

现在的华⼭⽚区不仅拥有较为成熟的⽣活配套，⽽且还将迎接众多规划福利。例如中海倾⼼打造的济南⼀站式家庭娱乐

购物中⼼华⼭环宇城已在⽚区开⼯，将极⼤改善华⼭⽚区居民的居住体验。不过，对⽐其他板块，华⼭⽚区的交通就没

有那么突出了。

  从新房供应看，新⼊市的楼盘有中海阅麓⼭，该项⽬位于历城区卧⽜⼭路与⼩清河北路交汇处，⼭南⽔北，定位很

⾼，产品类型有⼩⾼层和洋房，容积率2.4，⾸开均价约18000-19000元/平⽅⽶，在售135㎡和150㎡户型，定位改善。

  综合来看，华⼭⽚区迎来成熟红利兑现期，价格门槛越来越⾼。⽚区内中海项⽬云集，项⽬产品涵盖⾼层、⼩⾼

层、花园洋房、别墅、商业、写字楼等多种形态，购房者选择余地较⼤，刚需和改善基本上都能找到⼀款适合⾃⼰的房

⼦。

  中海·凯旋门12000元/平⽅⽶，在售户型为⽑坯交付，最直观的优势就是价格便宜，刚需感兴趣的可以实地看⼀

下。

  中海九樾府约11000元/平⽅⽶定位改善，与刚需盘相⽐价格具有⼀定优势，中海九樾府是容积率为2.1的低密社

区，居住舒适度较⾼，且精装交付，后期装修省⼼省时省事。所以综合来讲，该盘性价⽐较⾼。

  中海云宸约15000元/平⽅⽶，未来，如果想继续在华⼭西⽚区置业则不得不⾯对⽚区改善、⾼端化的趋势。可以说

云宸是华⼭西⽚区最后⼀个可以不到两万就能买到的项⽬。

  中海臻园府紧邻中海云宸，定位改善型楼盘，1.6的容积率⾮常低密，户型的设计⾮常有吸引⼒，同样为精装交

  中海臻园府紧邻中海云宸，定位改善型楼盘，1.6的容积率⾮常低密，户型的设计⾮常有吸引⼒，同样为精装交

付，25000元/平⽅⽶的价格却⾮常⾼。

  中海天赋嶺是中海天字系叠墅，约21500元/平⽅⽶，价格相对来说不具优势。项⽬容积率1.1，绿化率为30%，规

划⽤户376，周边环境优越，楼盘品质较⾼。

  唐冶低密度产品兴起，有望成为改善盘聚集区

  唐冶⽚区主导功能为以⽂化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。⽚区不仅东有

⾼新东区，西有⾼新区，北有物流园和临空区，南有药⾕、汽车园及彩⽯，这些⽚区都是⼈⽓旺盛的区域，并且以年轻

⼈居多。唐冶⽚区刚需改善并存，新房价格区间较⼤，约11000-24000元/平⽅⽶。

  唐冶⽚区开发时间较早，⽣活配套设施已经基本成熟，楼市的⼊住率很⾼，居住⽣活⽐较便利。⽬前道路四通⼋

达，多条规划道路已经通⾏。唐冶新区⼭林环绕⼭⽔资源丰富，环境优美。不过⽚区的医疗有待完善，西北侧的⼤型医

疗机构尚处于规划中。

  唐冶区域除了刚改盘，伴随着济南城市发展外延，低密度产品正在该⽚区“悄然兴起”，尤其以靠近旅游路⽚区的港

沟地段，该区域有望成为济南⼤⾯积改善盘聚集区。独⽴空间，私⼈电梯，专属院落……⽚区内“叠墅”产品层出不穷，

获得不少购房者的青睐。

  融创未来壹号容积率2.1，规划建⾯约107-132㎡⼩⾼层和洋房，在项⽬B3、B4地块之间有⼀条⼟河经过，后期将

建设约37⽶宽的⼟河景观带。价格约15000元/平⽅⽶，适合⾸付预算在40-50万的东部刚需购房者。

  万科翡翠⼭语容积率2.1，规划3栋合院别墅、30栋叠拼别墅、4栋⼩⾼层、5栋⾼层住宅。产品类型丰富，⽬前在售

264㎡和268㎡叠拼别墅，总价约550万，适合预算充⾜的改善群体。

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