创业法律知识及实务

创业法律知识及实务

一、具备法律意识，承担法律后果是创业者的责任

创业是一项事业，有一定难度，有较大的风险，所以需要有法律进行保障。创业

者应当了解与创业有关的法律知识，具有创业法律意识以及寻法律资源帮助的

渠道。在实践中，常见初创业者在风险和利益同时存在的情况下，没有法律风险

意识，不去律师咨询，而是以赌博意识、投机心理和冒险行为替代理性的法律

思维，以致造成一些惨痛的教训。

所谓法律意识，应该遵循“事先”和“及时”两条原则。“事先原则”是说，在

经营活动时，比如最常见的签订合同，最起码要了解合同法的有关内容；同时，

要向专业人员进行咨询。如果可能，还应该咨询更多的人士，以求获得最完整的

解决方案；在出现法律问题或经济纠纷时，首先要冷静，在完全了解法律规定之

前，不要用法律以外的方式解决，以免错上加错。

“及时原则”是说，出现问题后，不要认为自己是弱者，而忽略了自己事先应有

的防范和事后应当采取的及时补救措施。在市场经济体质下，完善的法律是公平

竞争、合法经营的重要前提，遵守法律是进入市场的最基本的游戏规则，创业者

应当及时采取法律手段对出现的问题进行补救。

二、进行工商登记，选定创业企业的法律形态，不同的法律形态对应不同的法律

责任。

在市场经济条件下，任何个人的创业行为和企业的经营行为其本质上都是一种法

律行为，必须得到法律的认可，法律才能依法给予有效的保护。如创业者开办一

家公司，那么他首先要依照公司法的有关规定，到工商行政管理机关进行登记，

领到营业执照后，才能正式取得法人资格，得到法律认可。只有这样办妥了一切

手续之后，法律才能够依法有效的保障企业经营者的合法权益，创业者才能开始

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进行一切创业活动。因此作为创业者来说要保证自己创业事业的成功开始乃至辉

煌从一开始就必训有强烈的法律意识。首先从整体上对法律有一种认识与把握，

认清楚创业与法律两者之间的一系列关系。

（一）创业组织形式选择的法律风险及其规避

创业者进行创业，首先应该跟据投资额、合作伙伴、所进入的行业等情况成立一

个创业组织形式并进行工商登记。这就需要进行创业组织形式的选择。一般而言，

进行创业所能选择的创业组织形式包括个体工商户、个人合伙、个人独资企业、

合伙企业、有限责任公司等形式。

不同的创业组织形式自身所存在的法律风险是不一样的。

首先，创业者对不同的创业组织形式的债务承担的法律责任不同。个体工商户、

个人合伙、个人独资企业的投资者，对该组织形式的债务承担无限责任或者无限

连带责任。合伙企业的投资者在我国《合伙企业法》修改之前，对合伙企业的债

务承担无限连带责任，而2006年8月27日修订通过的新《合伙企业法》，普通合

伙企业的合伙人、有限合伙企业的普通合伙人对合伙企业承担无限连带责任；而

有限合伙企业的有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担有限责

任；我国《公司法》规定，普通有限责任公司的股东也是以其认缴的出资额为限

对公司债务承担有限责任，《公司法》还规定了一人有限责任公司。由于我国尚没

有个人破产法律制度，一旦创业者对创业组织形式的债务承担无限或者无限连带

责任，且该组织的债务又是比较庞大的话，则创业者不但将倾家荡产，并且因还

债的巨大压力无法重新创业。因此，创业者在选择创业组织形式时，如果选择的

是个体工商户、个人独资企业等组织形式，应尽量控制该组织的资产负债率。由

于创业者自己说了算，因此完全能够控制住的；如果选择的是个人合伙、普通合

伙等组织形式，由于人和的因素部分创业者可能无法控制住该组织的债务规模，

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则创业者应当通过合伙协议、规章制度、参加保险等法律措施对组织的债务规模

进行约束，对相关的风险进行控制和规避；而如果选择的是有限合伙企业、有限

责任公司，则有限合伙企业的有限合伙人、公司股东由于对组织债务承担的是有

限责任，这些创业者就不考虑这方面的风险了。

其次，创业组织形式的选择应考虑组织运行后的管理成本风险。

从个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司、股份有限

公司的顺序上讲，组织运行的管理成本是不断增加的。个体工商户、个人合伙、

个人独资企业、合伙企业往往没有注册资本的要求，而有限责任公司则有注册资

本的要求。即使在有限责任公司的两种组织形式之间，管理成本也是不同的。2005

年公司法修改后，允许设立一人有限责任公司，许多人也注册了一人有限公司。

但一人有限责任公司的注册资本最低要求是10万元，必须一次交齐，而一般有限

责任公司的最低注册资本为3万元，对于注册资本高于3万元的可以分期缴纳。

如果一人有限责任公司在运行中将公司与股东、家庭没有严格区分，则有可能被

揭开公司的面纱，股东就要对公司债务承担无限责任呢，则成立一人有限责任公

司的意义就失去了。因此选择创业组织形式应考虑到创业者在组织运行后对管理

成本的承受能力。

个人合伙、合伙企业、有限责任公司这些形式，明显存在着人和的性质。合伙人

之间、股东之间会发生各种各样的冲突如：经营思想的、利益的甚至性格的。这

些冲突往往会演变为组织的僵局，使组织因为创业者之间的矛盾而陷入危机。因

此，在选择这些创业组织形式的同时，选择志同道合，善于沟通、以创业组织的

利益为重的合作者是非常重要的。明眼人一看就会在心中有了选择——当然开有

限责任公司了，大不了我还能东山再起，重头来过嘛。的确，公司有限责任制度

的创立是保障出资人投资风险的，投资人可以放心大胆的出资开公司，而不会一

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败涂地，何乐而不为呢？如果有“共苦易、同甘难”的顾虑，怕不好选择有限责

任公司的合作股东，可以设立一人有限责任公司，发展壮大后如有需要可以变更

企业组织形式。

（二）有限责任公司的出资

股东出资是不是仅指用货币呢？不，公司法规定有限责任公司的货币出资额不得

低于注册资本的30%，其他的实物、工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超

过有限责任公司注册资本的20%，但国家对采用高新技术成果有特别的除外（比例

最高可达35%）。

（三）有限责任公司的组织机构

有限责任公司的组织机构按法律规定必须由股东会、董事会（或执行董事）、监事

会（或监事）组成。

股东会是公司的毕设机关，是公司的最高权力机关，由全体出资的股东组成。股

东会决议由股东按照出资比例行驶表决权。

董事会是公司的业务执行和经营意思决定机关，对股东会负责。董事长是公司的

法定代表人，对外代表公司（现实生活中大家经常会称董事长为法人代表，这是

错误的叫法，法定代表人每个企业只能有一名，而法人代表则可以有多名）。董事

会决议的表决，实行一人一票。总经理由董事会聘任或解聘，对董事会负责，管

理公司日常事务。

监事会是公司的监察机关，负责检查公司的财务状况，监督董事、经理执行公司

职务时的违法行为。

（四）公司章程的重要性

公司章程是股东之间制订的法律，规定公司的名称、住所、经营范围、注册资本，

股东名称、权力、义务、出资方式和出资额，转让出资的条件，公司的机构及其

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产生办法、职权、议事规则等。公司章程必须全体股东共同决定并且全部一致通

过方可。

在公司设立或股权变动时就要注重公司章程的设计、起草。公司章程之余公司，

犹如宪法对于国家一样重要。公司章程是解决股权纠纷的依据，也是预防矛盾的

有效手段，章程中没有涉及的才按照法律规定处理。公司章程并不仅仅是从工商

局网站上下载一个那么简单，比如章程约定“股东会决议由代表三分之二以上股

权的表决权通过为有效”，那么，是否包括三分之二这个基本数呢？因此创业者

一定要了解自己所签文件的法律后果，事先咨询律师，并保存所有生效的法律文

件，一旦出现纠纷，可有效维权。

（五）营业执照

常见的营业执照有《企业法人营业执照》、《营业执照》两种。前者是取得企业法

人资格的合法凭证，有限公司即属此类；后者是合法经营权的凭证，不具备法人

资格的个体工商户、个人独资企业和合伙企业核发该种执照。

《企业法人营业执照》的登记事项为：名称、地址、法定代表人、注册资金、经

济成分、经营范围、经营方式等。《营业执照》的登记事项为：名称、地址、负责

人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。

营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本应当置于公司住所或营

业场所的醒目位置，营业执照不得伪造、涂改、出租、出借、转让。

领取营业执照后，并不能马上开业，还必须办理以下事项：

1.刻制印章

2.法人组织机构代码登记

3.开立银行账户

4.申请纳税登记

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5.到工商所办理备案手续

6.领取购

（六）工商年检

由公司登记机关依法按年度对公司进行检验，确认公司法人继续经营资格的法律

制度。新开业的企业法人要自下一年度起参加企业年检。年检的起止日期以工商

管理机关通知为准，深圳地区惯例为每年三月一日到六月三十日。

不按时参加年检，可能承担高额行政。经工商行政管理机关催告后仍未年检

的，可能会被吊销营业执照，创业者个人身份可能会被锁定而无法办理其他任何

工商登记事项。

三、风险投资的法律分析

“种子基金”、“风险投资”、“创业板”、“股票市场”，每个尝试创业的人

都会被最近各种媒体上的狂轰滥炸冲的晕头转向，但仍然对风险投资的事拿不准，

但又非常想引入风险投资，于是就向律师咨询：我可以引进风险投资吗？风险投

资有什么作用？

风险投资（），也称创业投资，是指金融资本投入到新兴的、迅速发展的、有巨大

竞争潜力、有融资需要的企业（特别是中小型企业）中的一种股权资本。

从法律角度分析，风险投资并不那么神秘，他实际上就是一种股权融资。风险投

资按照引入阶段的不同可以分为公司注册前引入和公司成立后引入。在法律上看，

前者实际上是引入一名股东，风险投资资金就是其出资，因为大多数风险投资都

是注入创业企业，因此双方在引资前必须协商好注册资本的份额，确定股权的分

配。如果创业者在起步阶段保守技术或商业秘密，确保自己控股，那就得掂量一

下是否需要股权融资了。

如果创业者想在引进风险投资的同时确保自己的经营自主权，可以通过投资协议

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来约定风险投资所代表的股本不具有经营决策表决权。后者涉及的是公司注册资

本的登记变更问题，通俗的讲就是增资扩股。

目前就我国的法律环境来说，风险投资属于新生事物，相关的法律还不够系统、

完善。但是风险投资能够有效配置资源，促进企业跨越式发展，在我国的发展势

在必行，这也是风险投资全球化的大势所趋。因此，在引进风险投资时要注意咨

询律师等专家意见，关键是订好协议，分县投资何时进来、何时推出，近来什么

条件、突出什么条件。

四、与劳动者订立劳动合同，尊重职工的权益

劳动合同是劳动者与企业签订的确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。订

立劳动合同对双方都产生约束，他是解决劳动争议的法律依据。

（一）法律规定上需要注意的几点

1.超过一个月还没签订劳动合同的，自超过一个月起至签订劳动合同之日算，每

月支付双倍工资。

用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立劳动合同的，向劳动

者支付每月两倍的工资，并与劳动者补订书面劳动合同。用人单位向劳动者每月

支付两倍工资的起算时间为用工日起满一个月的次日，截止时间为补订劳动合同

的前一日。

2.用工超过一年的，分两步算，第一个满一个月至满一年的时间支付双倍工资；

满一年后的，法律推订已经订立无规定期限的劳动合同了。

3.如果劳动者提供虚假个人资料的，用人单位应当保留证据，因为可以随时合法

单方面解除劳动合同。

劳动合同法第七条规定的职工名册，应当包括劳动者姓名、性别、公民身份证号

码、户籍地址及现住址、、用工形式、用工起始时间、劳动合同期限等

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内容。劳动者以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使用人单位在违背其真实意思的

情况下订立或者变更劳动合同的；用人单位可以与劳动者解除劳动合同。

4.员工犯错误违反公司规章制度的，可以要求其写检讨或悔过书，用人单位保留

好证据，可以合法解除劳动关系。

用人单位可以与劳动者解除劳动合同而无需经济补偿的几种情形：

1）劳动者严重违反用人单位的规章制度的；

2）劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；

3）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严

重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；

5、关于时效的规定

1）除劳动者能够对两年前加班的事实进行依法举证外，加班费的补发适用两年时

效的限制，对超过两年部分的加班工资一般不予保护，时效自争议发生之日计算。

2）社会保险的不叫受两年时效的限制

员工要求用人单位为其补交养老保险费，补交期限为自诉求之日起往前推算两年。

用人单位应当缴纳劳动保险费本金及银行同期利息，如有滞纳金罚则还应补交相

应滞纳金。

（二）避免与劳动者发生劳资纠纷承担不利后果的律师协议

1、劳动者工作年限、用人单位解除劳动合同的合法性、劳动者工资数额、考勤

记录的真实性，由用人单位承担举证责任。

律师建议：首先，用人单位必须重视并完善员工档案管理工作，比如公司制订的

规章制度、职工的档案资料、考勤记录、工资发放记录、缴纳社会保险记录、绩

效考核记录、奖惩记录等等。尤其是考勤记录及工资表，都必须经劳动者确认才

生效，即使是电子考勤记录也必须经劳动者确认，最有效的确认方式是由劳动者

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本人签字。实务中，这些档案记录对用人单位是有利得，要注意搜集、保管。比

如，用人单位不能证明劳动者的确切入职日期时，将推定劳动者主张的入职日期

成立。

其次，建立健全档案借阅制度也很重要，防范借后不还或遗失，本所最近就遇到

一起单位将员工档案丢失，导致员工无法办理退休手续而被员工诉讼法院的案件。

最后，还要注意一些细节问题，比如档案室要与其他部门尽量分开，最好是独立

的房间，避免人员随意走出；防止公章被私盖；档案保管人员本人的档案比如劳

动合同等不能由其本人保管等等。

2、仲裁由60天改为一年，较之旧劳动法延长了离职员工的仲裁时效，增加了

用人单位的法律风险。

律师建议：首先，用人单位对离职员工的档案必须保留至少两年，考虑到时效中

断或终止的因素，我们建议用人单位对离职员工的档案应至少保留三年。

其次，用人单位在提出与员工解除劳动合同时，最好采用书面协议的方式，约定

双方离职后不存在任何争议，以防范员工在离职后1年内对用人单位提起劳动仲

裁。

3、部分劳动争议案件仅规定对用人单位“一裁终局”，限制了用人单位诉权，

用人单位应重视劳动仲裁工作。

律师建议：一裁终局仅限制用人单位，用人单位在这些案件中一旦仲裁阶段败诉

将失去通过法院再扳回来的可能性。这就要求用人单位首先必须重视劳动仲裁，

做好充分准备。之前认为劳动仲裁只是走个形式，等到法院阶段才是真正开始审

理的想法应当转变。其次，对于一裁终局的案件，在仲裁阶段均由律师把关、设

计应对思路尤为重要。

五、依法纳税，掌握基本税收知识

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提高税收意识、依法纳税、合理避税。避税不是逃税，而是根据企业的实际

情况在不违反税法的前提下尽可能额的少纳税，用足用好税法和税收征管部门发

布或实行的优惠政策。具体细节可以咨询税务师或税收征管部门。

(一)、税收的种类

流转税和所得税是两个基本税种。流转税主要包括增值税和营业税。所得税主

要包括企业所得税和个人所得税。

(二)、税收优惠政策

国家和地方还制定了一些税收优惠政策，例如：特殊商品（粮食、食用植物油、

煤气、沼气、居民用煤制品、图书、报纸、杂志、饲料、农药、化肥、农机、农

膜等）增值税率为13﹪;老、少、边、穷地区企业、高薪技术企业可以根据情况减

免税收;下岗失业人员从事个体经营、合同经营和组织起来就业的，或者企业吸纳

下岗失业人员和安置富余人员的，可以根据情况减免税收。

税收优惠措施具有很强的政策性、时效性，不同时间、不同地区具体的优惠政

策不同，创业者应当通过咨询税务师等专业人士来尽可能地享受优惠，降低创业

成本。

六、社会保险和商业保险

（一）社会保障属于强制保险

国家的社会保险法规要求企业和职工都要参加社会保险，按时足额缴纳社会保

险费，使员工在年老、生病、因公伤残、失业、生育的情况下得到补偿或基本的

保障。为职工办理社会保险是强制性的。

如果用人单位和劳动者协商一致不予办理社会保险。是否有效？无效，因为劳

动合同法调整的是劳动法律关系，不是民事法律关系，不以双方当事人协商一致

为基础。

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（二）商业保险属于非强制保险

经营一个企业总会有风险。不同的企业，风险自然不一样。企业为了保险，

一旦发生了问题，员工和企业的利益可以得到可靠的经济保障。例如高危险的行

为尤其需要保险。

企业的商业保险通常包括资产保险和人身保险两大类。企业最大的风险是员工

的损失，高危职业要注意购买人身以为伤害保险，因为工伤的认定的条件比较苛

刻。

七、特许经营、加盟连锁的创业形式涉及的法律问题

创业项目现在已经多到了眼花缭乱的地步，分类的方式也有很多种。个人创

业以经营方式划分为：自产自销、代购代销、批发、零售（包括餐饮）、运输、中

介咨询服务等。其中，零售是大多数创业者的选择，。而零售中，加盟时目前最火

爆，也是问题最多的领域之一。

（一）连锁店的三种类型

1、直营连锁店，即由公司总部直接投资、经营管理的连锁店。这种方式我们

插不上去。

2、自由连锁店，是由一个总部和多个加盟店结合而成的经济事业体，各店是

独立法人，只是在部分业务范围内合作经营。这种方式目前在中国还不普通。

3、特许加盟店，是总部和加盟店之间靠合约结合起来的连锁形式。即特许经

营，是目前被广泛运用的连锁形式。

特许经营方式是双赢的方式，对特许人来说：是可以用别人的钱和经营场所

进一步发展自已的品牌；对受许人或被特许人来说，是在别人的帮助下，用别人

的赚钱方式赚自已的钱。上述是合作愉快后的预期或应有效果，也是这种经营方

式存在以及能发展壮大的根本理由，所以特许经营被誉为“成功率最高的创业模

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式”之一。

但是有机遇就必定有风险，机遇越多，风险也就越大。特约经营既然是“挡不

住的诱惑”，那么它背后必定就有“躲不过的风险”，要特别注意防范法律风险。

（二）被特许人应防范的法律风险

客观的说：风险是双方面的，特许人和被特许人都有可能在纠纷中式过错方

或违约方，但从学员们创业的身份出发，这里着重讨论“被特许人应防范的法律

风险”。

1、确定所加盟的品牌

如何选择你想加盟的品牌，判断特许人情况介绍的真实性呢？为了揭制频发的

特许经营欺诈案件，国家院颁发了《商业特许经营管理条例》，核心内容包括

准入、特许人备案以及信息披露等制度。

A、特许人的准入标准

特许人从事特许经营活动应当拥有成熟的经营模式，并具备为被特许人持续提

供经经营指导、技术和业务培训等服务的能力。特许人从事特许经营活动应当拥

有至少2个直营店，并且经营时间超过一年。这就是业内所说的2+1标准。

B、特许人备案

特许人应当自首次订立特许经营合同之日起15日内，向商务主管部门备案。

在省、自治区、直辖市范围从事特许经营活动的，应当向所在地省、自治区、直

辖市人民政府商务主管部门备案：跨省、自治区、直辖市范围从事特许经营活动

的，应当向国务院商务主管部门备案。

备案到那查？商业特许经营的备案工作实行全国联网，符合规定的特许人，都

应当通过国家商务部和省级商务主管部门政府网站进行备案。

C、特许信息披露

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法律规定特许人应当在订立特许经营合同之日前至少30日，以书面形式向杯

特许人提供特许信息。特许人隐瞒有关信息或者提供虚假信息的，被特许人可以

解除特许经营合同。

造成所谓“加盟陷阱”的根本原因在于信息的不对称。特许人在想什么，你不

知道;特许人曾经做过什么，正在做什么以及将要做什么,你不能全部知道。对特

许信息把握不准的，应当咨询相关专家和律师，尽量减小信息的风险。

2、签订加盟合同或特许经营合同

北京、上海等大城市的特许经营行业协会曾经设计过《特许经营合同范本》，

大家可以从网上下载后参考借鉴。实践中，特许经营合同均由特许人提供，每个

特许人提供的格式合同可能都不同。根据谈判地位的不同，有的允许受许人修改，

有的不允许受许人修改。创业者签订加盟合同时需要注意以下几点：

A、你能提前拿到特许人的特许经营合同文本，所以最好的方式是：先把自已

最关心、最担心的问题以书面方式记录下来，然后把合同文本以及你的问题拿到

律师那，请他帮你参谋、解析、修改。

B、在合同中写明：特许人在签订合同之前，向被特许人提供的书面信息材料

有具体哪些，这些材料是本合同的附件。

C、防止商圈保护陷阱：你在合同约定的商圈内他不能发展其他加盟商。但如

果特许人真的认为你的商圈好的话，他还是可以开直营店啊。合同中要把这个可

能也排除出去。

D、特许人对你的服务、后续支持、广告投入等等，在合同上应该有明确的认

定，而不是一个抽象。仅仅是特许人将“定期培训”、“及时发货”之类的约定，

意义不大。正确的约定范围：一年内提供多少多少时间的培训、培训的内容是什

么什么，开业是否培训，上新产品是否培训，促销是否培训，接到发货请求几日

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内发出货物，发晚一天承担什么责任等等，

把复杂的问题简单化，最重要的是抓住一条，按特许经营合同办事，合同中没

有约定的按照法律规定的条文处理，没有法律条文的遵循商户们的通用的商务惯

例、交易习惯。

八、经营场地地租凭涉及的法律事务

（一）调差店面的档案

租店面之前，到该店面所在地的房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

①房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以

作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。②产

权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。如果你签订的房屋租凭

合同不是和产权人签的，就产生了效力待定的问题，需要得到产权人的追认才有

效。③该房屋有没有租凭登记信息。若已有租凭登记信息，可能新租凭合同无法

办理登记手续，从而导致新承租人的租凭关系无法对抗第三人，也会形响到新承

租人顺利办出营业执照。

（二）免租装修期

商铺租凭中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人祖昂接收

房屋后需要进行装修，实际不能办公、营业，此种情况下，出租人同意不收取承

租人装修期间的租金。在签订租凭合同时一定要明确约定免租装修的起止时间，

免除支付的具体费用，一般情形下，只会除租金，实际使用房屋产生的水电费、

物业管理费等还需按合同约定来承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概

念，所以，你在租房时要去谈，把这个期间谈出来。

（三）租凭保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应承担但没缴付的费用。不能想当然地

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认为押金就是定金，适用双倍罚则，应当明确约定没收及双倍退还得条件，才能

被认定为定金，违约方是要双倍定金赔偿给守约方。

（四）租金价格是否含税及税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租商铺的，出租人应当承担

以下税费：①营业税及附加，租金×5.55﹪；②房产税，租金×12﹪;③个人所

得税，所得部分×20﹪（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过

800元）;④印花税，总租金×0.1﹪（在首次缴税时一次性缴纳，按租期内所有

总租金计算）;⑤土地适用税，按房屋地段每平方米征收，具体税率以代征机关

实际证收为准。上述标准是法定征收标准，不同区域或者有不同的征收方法，

具体可在签订商铺租凭合同签咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费得缴纳主体为主体为出租人，但租凭合同中可以约定这些税费

由谁承担。注意约定租金价格是否含税避免承租人向出租人索要发票时发生争

议。

（五）营业执照与租凭合同的联系

租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法

取得营业执照。在签订商铺租凭合同时，许多条款都要围绕营业执照的办理来

设置，主要涉及以下几个问题：①、原有租凭登记信息没有注销，新租凭合同

部能办理租凭登记，导致无法及时办理营业执照;②、商铺上原本已经注册的营

业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次

注册新的营业执照;③、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致

无法注册营业执照;④、涉及特种营业行业（娱乐、餐饮）的，还需要经过公安、

消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，

方可取得营业执照;⑤、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

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对于上述第①②③⑤项情形，可在合同中设定为出租人义务，给予出租人合

理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第

④条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无办法出营业执照时

可以无责任解除合同。

（六）装修的处理

商铺租凭中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修期能顺利进

行，以及保障装修利益，在商铺租凭合同中应当注意：①明确约定出租人是否

同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，

若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定

清楚。②解除合同的违约责任，不能仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约

定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失。应当约定在此情况下，

出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。③明确租

凭期满时，固定装修和可移动装修的归属和处置方式。

（七）水、电、电话线、停车场等基础设施配套对租凭的影响

商业经营对于水电、电话线、停车场等可能存在特殊需要，这些公共资源的

供应又会受到各种因素影响。建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需

求，若不满足的，确定由出租人还是承租人办理或扩容或增量，以及办理或增

量所需费用的承担。在租凭合同中，应当明确约定相关内容，并约定在无法满

足正常运营需求的情形下，承租人有免责解除合同的权利。

（八）租凭合同登记备案

租凭登记要注意的问题：①登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备

案等记，合同依然在生效条件满足就生效;②经登记的租凭，具有对抗第三人的

法律效力。比如，若出租人将房屋出租给两承租人的，其中一个合同办理了租

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凭登记，另一个没有办理租凭登记，则房屋应当租凭给办理租凭登记的承租人，

出租人应向没有办理租凭登记的承租人承担违约责任。

建议及时赴商铺所在地租凭管理部门办理租凭备案登记。大多数工商部门在

办理营业执照时，均要求租凭合同经过租凭备案登记。

（九）转租问题

商铺租凭市场中经常会遇到许多“二房东、三房东”，这就是转租问题。要

注意：①转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意。否则，产权

人完全可以解除他与二房东的租凭合同。那么你与二房东的合同就无效了。②

有的原承租人向新承租人主张一笔转让费，名义可以是补偿装修损失等等，此

笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有禁止，因此，只要双方

当时协商同意，就会受到法律保护。

（十）买卖与租凭的关系

承租人担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办？其实，承租人完全无须

担心此种风险，法律对于承租人赋予了两重特殊保护：①出租人在出售商铺前，

必须在合理期限内（少半个月）通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买

权，这是法定权利。即承租人愿意以同等价格购买的，则业主必须将该商务出售

承租人，以此保障了承租人的使用利益。②即使承租人不想购买承租商铺，业主

出售后，新的业主也就应当继续履行原租凭合同。否则，新业主应当承担原租凭

合同的违约责任，这就是“买卖不破租凭”的原则。

（十一）优先承租权

优先承租权不是法定权利，需要约定。签合同时刻根据自身的需要，看是否约定

此权利。

（十二）城市规划与租凭的关系

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在承租商铺之前，需要了解该商铺的规划和有关政策等。如果承租人将要经营

的业态不符合相关的规划和政策，比如承租一个不可以经营餐饮业的房屋准备开

设酒楼，必将导致人力、财力的无谓损失。在无法控制规划政策风险的情形下，

承租人可以在租凭合同中特别约定相关事宜作为免责解约条件，以此避免遭受不

必要的违约责任。

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