国务院《物业管理条例》(2007年8月26修订-10月1日施行)

国务院《物业管理条例》(2007

年8月26修订-10月1日施行)

中华人民共和国国务院令〔2007〕第504号

现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的

决定》，自2007年10月1日起施行。

总理

二〇〇七年八月二十六日

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，

国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：

一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理

区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政

府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民

政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员

会。

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但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经

全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业

主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

删除第十条第二款。

二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同

决定：

“（一）制定和修改业主大会议事规则；

“（二）制定和修改管理规约；

“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成

员；

“（四）选聘和解聘物业服务企业；

“（五）筹集和使用专项维修资金；

“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事

项。”

-3-

-4-

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物业管理条例

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第

379号公布根据2007年8月26日《国务院关于

修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和

物业服务企业的合法权益，改善人民众的生活和

工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过

选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物

业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关

场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内

的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正

的市场竞争机制选择物业服务企业。

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第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠

科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物

业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负

责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服

务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理

的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议

事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

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（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关

场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项

维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义

务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共

用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等

方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业

主委员会作出的决定；

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（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大

会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体

业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大

会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施

设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由

省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当

在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部

门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业

主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个

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业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，

决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、

业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成

员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事

项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的

形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应

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当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半

数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第

（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总

面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同

意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有

约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主

合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以

撤销。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时

会议。

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业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则

的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会

应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召

开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关

的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事

项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实

施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企

业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建

议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

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（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起

30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行

政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心

强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中

推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、

维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义

务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出

约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、

法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

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第十八条业主大会议事规则应当就业主大会

的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员

任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履

行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从

事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、

法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政

主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责

令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公

安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物

业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应

当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职

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责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监

督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，

应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员

会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务

企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签

订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，

制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管

理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反

临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约

定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业

买受人的合法权益。

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第二十三条建设单位应当在物业销售前将临

时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同

时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开

发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选

聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式

选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3

个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方

式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买

卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期

限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业

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签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终

止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、

共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得

擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当

对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建

设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备

竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验

收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技

术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

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物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时

将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理

区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保

修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具

有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理

制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国

家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服

务企业实施物业管理。

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第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘

的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、

服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理

与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内

容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务

合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，

导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承

担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当

与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第

二十九条第一款规定的资料。

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第三十八条物业管理用房的所有权依法属于

业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变

物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业服务

企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一

款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物

业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工

作。

第四十条物业服务企业可以将物业管理区域

内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得

将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公

开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物

业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务

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院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定

的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约

定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物

业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负

连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的

物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门

会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服

务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委

托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报

酬由双方约定。

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第四十五条物业管理区域内，供水、供电、

供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用

户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得

向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治

安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规

规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有

关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告

后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业

管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物

业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有

关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

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物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家

有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共

秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的

权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法

律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有

关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行

政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业

使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公

共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途

的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；

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物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途

的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依

法办理有关手续。

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占

用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主

的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、

挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服

务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘

道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的

道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、

有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相

关管线和设施设备维修、养护的责任。

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前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占

用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当

事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行

为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅

物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业

主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保

修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更

新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务

院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设

备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、

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物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也

可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利

益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，

有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同

意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人

承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的

建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或

者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业

的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的

。

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第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅

自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的

所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房

地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚

款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关

资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管

部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对

建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上

10万元以下的。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证

书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20

万元以下的；给业主造成损失的，依法承担赔

偿责任。

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以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款

规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业服务企

业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物

业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行

政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20

万元以下的；给业主造成损失的，依法承担赔

偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业服务企

业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托

给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上

50%以下的；情节严重的，由颁发资质证书的

部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理

区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，

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剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损

失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维

修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收

违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的；物

业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由

颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，

依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员

的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在

物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用

房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处

10万元以上50万元以下的。

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第六十五条违反本条例的规定，未经业主大

会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用

途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10

万元以下的；有收益的，所得收益用于物业管

理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养

护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为

之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管

部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款

的规定处以；所得收益，用于物业管理区域内

物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余

部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设

的公共建筑和共用设施用途的；

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（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、

场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备

进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1

万元以下的；单位有前款规定行为之一的，处

5万元以上20万元以下的。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾

期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其

限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向

人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会

的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，

依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治

安管理处罚。

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第六十九条违反本条例的规定，国务院建设

行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政

主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利

用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不

依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查

处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯

罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

（国务院办公厅）

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