第三章 土地增值税

第三章 土地增值税

最近三年本章考试题型、分值、考点分布

题型 2012 2011 2010 考点

单选土地增值税的纳税申报期限以及申报时需要提供的相关资料；土地增值税的计

题 算；土地增值税的优惠政策；土地增值税清算管理

多选土地增值税的纳税范围；土地增值税加计扣除的规定；土地增值税的清算管理；

题 土地增值税的核定征收；普通住宅标准的判断

计算

题

综合

题

合计 12分

第一讲 土地增值税的概念、征税范围、纳税人和税率

一、土地增值税的概述

（一）土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征

收的一种税。

（二）土地增值税的特点

1.增值额是征税对象，增值额是计算出来的。

2.征税面比较广

3.采用扣除法和评估法计算增值额。

注意掌握扣除法和评估法的计算

4.实行超率累进税率

5.按次征收，纳税时间和缴纳方法视情况而定。

【例题·单选题】下列说法中正确的是（ ）。

A.土地增值税征收面广，针对所有土地使用权的转让而征收的一种税。

B.增值额是土地增值税的征税对象，增值额即企业实现的转让土地使用权的净收益。

C.土地增值税实行超额累进税率，增值额越大税率越高。

D.按次征收，纳税时间和缴纳方法视情况而定。

『正确答案』D

『答案解析』A、土地增值税征收面广，针对国有所有土地使用权的转让而征收的一种税。

B、增值额是土地增值税的征税对象，增值额是按照税法规定计算的。

C、土地增值税实行超率累进税率，增值额越大税率越高。

3分 2分 3分

4分 4分 2分

8分 土地增值税的计算

4分 6分 － 土地增值税的计算

1113

分 分

二、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）一般规定

1.转让：是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行

为。

注意：（1）赠与限于两种情况：

a房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

b房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠

与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄

基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准

成立的其他非营利的公益性组织。

（2）“转让”不同于“出让”。

2.国有土地：是指按国家法律规定属于国家所有的土地，集体土地不能转让。

3.地上的建筑物及其附着物：地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

4.增值性收入：收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，增值性收入是税法标准计算出来的，

不是会计核算的增值额。

【例题·单选题】下列关于土地增值税的说法中正确的有（ ）。

A.政府出让国有土地使用权属于土地增值税征税范围。

B.土地增值税征税范围不包括转让地下的各种附属设施。

C.土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行

为。

D.土地增值税征收对象包括地上的建筑物的转让增值额，地上的建筑物包括地上地下的各种附属设施。

『正确答案』D

『答案解析』A、政府出让国有土地使用权不属于土地增值税征税范围。

B、土地增值税征税范围包括转让地下的各种附属设施。

C、土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与

方式转让房地产的行为，但赠与仅限于两种情况。

（二）若干具体规定

序

号

规定 业务 属于应征收土地增值税的特殊情况

（1）对投资、联营企业将上述房地产

再转让的

1.房地产进行投资、联营的

1 暂免征收

2.合作建房 建成后转让的，

3.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让

到兼并企业中的

1.个人之间互换自有居住用房地产的，经当地

2 可以免征

税务机关核实，可以免征

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳

税人自行转让房地产的

3

不属于征

1.房产抵押 房地产抵债

收范围

2.房产出租

（2）凡所投资、联营的企业从事房地

产开发的

（3）房地产开发企业以其建造的商品

房进行投资和联营的

非个人的交换

3.房产评估增值

4.房地产的代建房行为

【例题·多选题】（2011年题）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

A.房地产评估增值

B.个人之间交换自有居住用房

C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属

D.房地产开发企业以自建商品房进行投资

E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户

『正确答案』BDE

『答案解析』选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地

增值税的范围；选项B, 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换

双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互

换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项C, 房产所

有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人

的行为不征收土地增值税。选项D, 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,

属于征收土地增值税的范围。选项E, 房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视

同销售处理，属于征收土地增值税的范围。

三、纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个

人。包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织和个人，还包括外商投资企业、外国企业

及外国机构、华侨港澳台同胞和外国公民。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）

1 不超过50% 30 0

2 超过50%——100%部分 40 5

3 超过100%——200%部分 50 15

4 超过200%的部分 60 35

增值额（c）＝收入（a）－扣除项目金额（b）

比率＝c/b

【例题·单选题】企业转让土地使用权取得收入620万元，经计算可以扣除的项目是400万元，则适用税

率是（ ）

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

『正确答案』B

『答案解析』（620－400）/400＝55%,适用40%的税率。

第二讲 转让房地产增值额的确定

总体说明：

转让房地产增值额＝收入-扣除项目金额

具体计算时区分两种情况：一是据实计算，二是按照评估价格计算。

据实计算情况：

一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

取得的收入是外币的，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

二、扣除项目及其金额

（一）取得土地的使用权所支付的金额

是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用。包括出让金、补缴的出让金、

地价款。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、

基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

偿的净支出，安置动迁用房支出等。

1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补

2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程

费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发

生的支出。

4.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最

高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计

算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

需要注意：

1.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

2.对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【例题·单选题】企业开发房地产取得土地使用权支付的出让金是1000万元，房地产开发成本是6000万

元，向金融机构支付借款利息400万元，超过国家规定上浮幅度的金额是100万元。该省规定能够提供借款证

明的，其他房地产开发费用按照5%计算扣除，不能够提供证明的开发费用按照9%计算扣除。假设该企业能够

5.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、

提供证明时，能够扣除的房地产开发费用（ ）万元。

A.750

B.650

C.930

D.630

『正确答案』B

『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝（400-100）＋（1000＋6000）×5%＝650（万

元）

【例题·单选题】根据上题资料，假设该企业不能够提供证明，能够扣除的房地产开发费用是（ ）万元。

A.750

B.650

C.930

D.630

『正确答案』D

『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝（1000＋6000）×9%＝630（万元）

（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让

房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财

务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。其他的土地增值税纳税义务人在

计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除费用）

对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

【例题·单选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，不可以列入加计20%扣除范围的是（ ）。

A.安置动迁用房支出

B.支付建筑人员的工资福利费

C.开发小区内的道路建设费用

D.销售过程中发生的销售费用

『正确答案』D

『答案解析』开发费用不作为加计扣除的基数。

按照评估价格计算

一、出售旧房及建筑物

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有

关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

（一）评估价格。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房

地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

注意： 成新度不等同于会计的折旧，使用时间和磨损程度的标准由省、自治区、直辖市财政厅和地方税

务局具体规定。

（二）地价款。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土

地使用权所支付的金额。

（三）有关费用。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用

允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地

增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（四）税金。对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包

括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

【例题·单选题】（2012年）2011年某企业转让一栋六成新的旧仓库，取得转让收入2000万元，缴纳相

关税费共计120万元。该仓库原造价1000万元，重置成本1500万元。该企业转让仓库应缴纳土地增值税（）

万元。

A. 114 B. 296

C. 341 D. 476

『正确答案』C

『答案解析』扣除项目合计=1500×60%+120=1020（万元），增值额=2000-1020=980（万

元），增值率=980/1020×100%=96.08%，应缴纳土地增值税=980×40%-1020×5%=341（万

元）

“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地

税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计

算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一

年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【例题·单选题】（2012年）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，

可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为（）。

A. 2%

B. 5%

C. 10%

D. 20%

『正确答案』B

『答案解析』按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

在购入时已缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，在计征土地增值税时，准予作

为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【例题·单选题】2011年12月张先生销售一间旧房，取得收入40万元，该房产无法取得评估价格，但

是他可以提供当时的购房发票及契税的完税凭证，发票注明金额20万元，开票时间2005年3月20日，购买

时缴纳契税0.6万元，销售时缴纳营业税及相关税费2.2万元。张先生实现的增值额是（ ）万元。

A.11.2

B.10.2

C.10.8

D.10.7

『正确答案』B

『答案解析』40-20*（1+5%*7）-2.2-0.6=10.2

二、隐瞒、虚报房地产价格的

采用市场比较法进行评估。

房地产评估价格＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素

修正

三、提供扣除项目金额不实的

房地产扣除项目金额＝房产的扣除项目金额＋土地的扣除项目金额

＝重置成本价×成新度＋取得时的基准地价或标准地价

四、转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的

按照评估的市场交易价确定其实际成交价。

【例题·多选题】】采用评估价格法计算土地增值额的情况包括（ ）。

A.出售旧房

B.隐瞒房地产转让交易

C.虚报房地产转让交易

D.提供扣除项目金额不实的

E.转让房地产的成交价格低于评估价格

『正确答案』ABCD

『答案解析』E、转让房地产的成交价格低于评估价格 , 又无正当理由的。

第三讲 应纳税额的计算

应纳税额＝增值额×税率

增值额＝收入－扣除项目金额

增值率＝增值额/扣除项目金额，确定税率

简便算法：

土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算

（一）计算增值额

增值额＝收入－扣除项目金额

（二）计算增值率

增值率＝增值额/扣除项目金额

（三）确定税率

（四）计算应纳税额

土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题·计算题】P248教材例题

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各

种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并

提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所

在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

『正确答案』（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

（2）房地产开发成本为3000万元

（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）

（6）允许扣除的项目金额合度＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）

（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）

（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%

（9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）

二、出售旧房应纳税额的计算

（一）计算评估价格

评估价格＝重置成本×成新度

（二）计算扣除项目总金额

（三）计算增值率

（四）确定税率

（五）计算应纳税额

【例题·计算题】P248教材例题

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行

市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费

共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

『正确答案』（1）评估价格＝600×70%＝420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）

（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）

（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）应纳税额＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（万元）

三、特殊售房方式应纳税额的计算

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使

用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的总面积或建筑面积／受让土地使用权的总面积）

【例题·计算题】某专门从事房地产开发业务的外商投资企业，2010年有关经营情况如下：

（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权

为60年。

（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商

全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面

积60000平方米。

（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，

7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。

（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。

（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。

计算土地增值税时扣除项目合计金额。（不考虑城建税和教育费附加）

『正确答案』（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×

（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）

（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×

（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）

（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）

（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元

（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）

（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元）

第四讲 减免税优惠及纳税申报与缴纳

一、一般减免税规定

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普

通标准住宅。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣

除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。纳税人自行转让原房

地产的，免征土地增值税。

（三）从2008年11月1日起，居民个人转让住房免征土地增值税。

（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项

目金额20%的，免征土地增值税。

【例题·多选题】下列关于免收土地增值税的说法正确的是（ ）

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免税；增值率超过20%的，应就其全部增值额按

规定计税。

B.从2008年11月1日起，居民个人转让住房免征土地增值税。

C.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与其他人，不征收土地增值税。

D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的免收土地增值税

E.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源的，免征土地增值税。

『正确答案』AB

『答案解析』C.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属

或承担直接赡养义务人的；D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的应收

土地增值税；E.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房

房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

二、特殊减免税规定

对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

需要说明的是，并不是对所有在1994年1月1日以前已签订开发合同或已立项的房地产都免税，享受免

税必须具备以下几个条件：

1.是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。对未投入资金即转让的房地产，不予免税。

2.是否属于该房地产开发建成后的首次转让。如果不是首次转让而是再次转让，每转让一次，都应按规定

计征一次土地增值税。

3.是否在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。除特案规定予以免税的以外，超过7年期限的首

次转让，也不予免税。

三、纳税申报与缴纳

项目 房地产开发企业 其他纳税人

申报时

间

签订转让房地产合同后的7日内 签订转让房地产合同之日起7日内

1 房屋及建筑物产权证书

申报材3 土地转让、房产买卖合同

料 4 房地产评估报告

2 土地使用权证书

3 土地转让、房产买卖合同

4 房地产评估报告

5 其他与转让房地产有关的资料

纳税地

点

1 房屋及建筑物产权证书

2 土地使用权证书

5 与转让房地产有关的税金的完税凭证

6 其他与转让房地产有关的资料

房地产所在地主管税务机关，房地产所在地，是指房地产的坐落地

1.一次性交割付清价款，办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款

纳税时

间

2.分期收款方式转让，合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内

缴纳

3.全部竣工前转让的，预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多

退少补

签订合同7日内

需要备1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人获得补偿

案 2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让其房地产

【例题·单选题】根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是（ ）。（2010年考

题）

A.以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限

B.以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税

C.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产

所在地主管税务机关备案

D.纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内

到房地产所在地主管税务机关备案

3.转让原自用住房

『正确答案』C

『答案解析』A以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日

期来确定具体的纳税期限；B以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关

可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续

的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；D因国

家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产

转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。

第五讲 房地产开发项目土地增值税清算管理

一、土地增值税清算的定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策

规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提

供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

二、开发项目前期管理

三、土地增值税清算受理

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，

或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算

4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税

人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

（三）清算应提供的材料

1.土地增值税清算表及其附表（各地可根据本地实际情况制定）。

2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融

资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结

算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、

成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报

告》。

四、收入的确认

（一）直接出售

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开

具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

（二）非直接销售和自用房地产的收入确定（P250）

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他

单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征

收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目金额的计算

（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法

有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）利息费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但

最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支

付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土

地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

3.全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

4.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、（二）项所述两种办法。

5.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（五）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计

入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（六）拆迁安置土地增值税计算问题

1.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地

产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将

此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户

支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发187号第三条第（一）

款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿

费。

3.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（七）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

（八）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收

滞纳金。

【例题·多选题】（2012年）下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（ ）。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

『正确答案』BCE

『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的

装修费可以作为开发成本扣除。

六、清算审核方法

七、土地增值税的核定征收

土地清算过程中，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的

当地企业的土地增值税税负情况，按核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

项目金额的；

清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税

申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

【例题·案例分析】（教材例题P262）某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下（公

司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰（已记入公司“管理费

用”中）、企业所得税税率25%）

1.按转让产权合同取得收入4000万元；

2.支付取得土地使用权的金额800万元；

3.开发成本费用1500万元；

4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。

公司计算应缴纳的有关税金如下：

（1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元）

（2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元）

（3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元）

（4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元）

（5）应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（万元）

②增值额＝4000－3232＝768（万元）

③增值率＝768÷3232×100%≈24%

④应缴纳土地增值税＝768×30%－3232×0＝230.4（万元）

（6）应缴纳企业所得税＝（4000－3232－230.4）×25%＝134.40（万元）

要求：

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不

1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？错在何处？

2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？

『正确答案』分析处理如下：

1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土

地增值税、企业所得税错误。

（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业

按照实际数扣除。

（2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计

算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。

（3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，

加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项

规定。

2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：

（1）土地增值税：

①扣除项目金额＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%

＝3210（万元）

②增值额＝4000－3210＝790（万元）

③增值率＝790÷3210×100%≈25%

④应缴纳土地增值税＝790×30%－3210×0＝237（万元）

（2）企业所得税：

①应纳税所得额＝4000－800－1500－250－220－237＝993（万元）

②应缴纳企业所得税＝993×25%＝248.25（万元）