如何把公寓和民宿玩在一起，产生稳定的高额投资回报？

如何把公寓和民宿玩在一起，产生稳定的高额投资回报？

很多人都知道，为了盘活空置房，我经营了两间民宿，几个月过

去了，收获还是很多，对民宿也有了一些认识。

同时，上次提到一个品质公寓，我说做民宿回报率还可以，很多

人也在问。

我今天就结合实际情况，再说说民宿运营叠加到房产投资这个事。

民宿一词起源于日本，也有说来自英国。人口较稀疏的农家，为

了增加收入，利用闲置的房间，由民宿主人参与接待，为游客提供小

型住宿。

本质上，民宿就是分享经济。把自己闲置不用的的资源拿出来分

享，适当收费。

根据民宿所在位置的不同，也分为城市民宿、景区民宿或度假民

宿等，我们就看城市民宿。

根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告》，2017

年我国共享住宿领域交易规模达到145亿元，市场增长很迅猛！众多

的投资不动产的高手，也携房杀入民宿，民宿成了一个新的风口。

体现在我们身边，就是大家出去旅游，在酒店之外，手机下载几

个APP，就很方便的提前在线订到了风格各异，满足自己需求和喜好

的个性化房间--民宿。

去到一个新城市，拖着行李箱，像回到了新城市的“家”一样，

躺在沙发上看电视，洗衣服。还有人亲切的给你提供一些当地的旅游

攻略，与你交流。

民宿的租金很高，据易观智库《中国在线民宿预订市场专题分析

2017》，2017年，国内民宿的平均日房价，已经达到了400元+/套/

天，堪比普通的四星级酒店！

所以，投资民宿，利润可观！

重庆的民宿市场，更是发展迅猛。

因为重庆是网红，2017年，重庆成为入住国内【民宿目的地】第

四的城市。

重庆民宿的市场潜力巨大

1、重庆旅游市场

按重庆日报发布的统计信息，2018年上半年，重庆旅游相当火，

半年时间，重庆接待重庆的旅客2.6亿人次，什么概念呢？中国有

接近14亿人，大重庆有3000万户籍人口，相当于在半年时间，8.6

倍的外地人来过重庆，接近五分之一的中国人（次），在半年时间，

来过重庆！

怪不得重庆变得更挤了！

重庆的“3D魔幻城”“不夜城”“美食之都”“购物之都”等独

特的山城特在国内独树一帜，别无二家，直接导致旅游市场爆棚！

在旅游人年龄构成上，又以70、80、90后占主导，这一类年

龄区间，消费能力很强。

2、重庆民宿市场状况与发展方向

在旅游人数迅速增加，成为热门旅游目的地以后，重庆的民宿市

场，也就顺其自然的“火”了起来。民宿收入进入全国前列！

重庆民宿的平均价格约为320元/天，高端民宿价格超过1500元

/天。购买民宿产品的用户来渝平均消费水平3500元（客单价）。

（以上数据来源：重庆日报、携程集团联合发布《2018年重庆上半年

旅游大数据报告》）

解放碑、观音桥、南北滨等地民宿最为火爆。

究其原因：要有特！

解放碑拥有老重庆的人文、美食、江、高

低错落的山城夜景；

观音桥代表了新重庆，繁华时尚、购物休

闲、餐饮娱乐，交通发达；

南滨北代表着重庆的滨江生活、悠闲、江

景房视野、美食。

（观音桥的夜）

或许因为都看到旅游人数多了，从去年开始，重庆的民宿经营者

骤然变多，被形容为“野蛮生长”。

很多人都冲了进来，有些人觉得游客的钱好赚，一口气租20套房

子，装修改造、线上运营、日常维护和消耗，到头来发现没赚钱，

有些人被忽悠，把清水房全权交给托管公司做民宿，签一个五年

以上的长合同，一算收益率，简直亏到唐家沱！

民宿有市场，但得研究！我是研究了几个月，才进入，发现里面

的门道特别多，如果是完全的门外汉，又看不准，投入资金进去，亏

损的几率很大！

不管哪个行业，不管哪种投资，总是有人赚有人亏。

有效的民宿运营与收益

1、目前市场的主流玩法

1）个人玩

一类是散户，通常是手上有一、两套闲置的住房，或是投资性房

产，或是换房换下来的小户型，看民宿市场可以，就把自己房子挂到

民宿网上招租，平时上班，打理的也不细致，基本不赚钱，我管他叫

听天由命玩票型。

二类是中/大户，他们主要是租房，规模大，可能租了10多套，

20多套，有一个至少3人以上的团队，根据运营比较好的朋友反馈，

这类方式，平均下来，一套房一个月的利润在2000-3000元/套（租

房来运营民宿，大头成本是“租金”）。

2）委托其他人玩

通常是自有闲置房屋，想做民宿，但不知道怎么做，就到处托

管公司，托管公司会指导你进行装修改造、优化家具电器、购买软装

饰品搭配、所有耗材都是自己出，托管公司帮你挂在线上招揽租客，

帮你安排清洁，代运营，收取一定比例的管理费。

委托的好处是：交给相对专业的人，自己当甩手掌柜，

委托的坏处是：目前市场上托管公司水平难测，不好分辨，收益

难以保障。

我是选择的委托他人代管，但我密切参与管理。从我自身的运营

情况来看，对现有委托公司并不十分满意。收益还行，但还没有达到

我预期的金额。

2、收益率测算

对于自有民宿的收益率测算，必须得懂。

我是这样算：（月收入-水电网费-物管费-耗品-民宿平台托管费）

*12/购房支出

假设我100万买了套50平的高档商圈房，装修花了10万，平均

一个月收租7500元，这个民宿的租金回报率就是（7500-100-200-

100-1500）*12/100万=6.7%。

（以上测算，按房费300元/天，每月租25天计算，民宿平台托

管费率按20%折算，不同公司略有差异，民宿的清洁费可由租客额外

支付，一客一付，未计入成本）

我有一个爱投资的远房表妹，就喜欢买核心区位的小户型，她做

了快一年的民宿，在黄泥磅东原晴天见有套单配，给我看了下她的帐：

最近一年，淡旺季拉通约200元/晚，

一月平均出租24天，收益4800元/月，

扣除10%各类平台费，以及8-15%的托

管服务费，

保守收益为3600元/月，

再扣除一些耗材（纯净水、餐巾纸、垃圾

袋等）、水电物管。

实现净收入约3200元/月

因为房子总价不高，年租金回报率达到了

百分之9点多。

3、如何更有效的运营民宿

因此，城市民宿可以玩，尤其是重庆，这个旅游人数爆红的城市。

要该怎么做，才能取得良好的收益？

第一，守法。

对于开民宿，重庆有着规范制度，为了安全与管理，民宿需要去

房屋所在辖区派出所备案，办理相关的手续。这也是安全性保障。

第二，选址。

你得选在游客多，需要住宿的人多的区域，商业发达、消费能力

强的区域，交通方便，尤其是从机场、高铁站过来方便，周边成熟，

餐饮休闲娱乐配套齐全。

第三，托管。

除了自己全职批量做很多间以外，都建议托管公司，省事省心，

那么托管公司就成为最重要的事。网络上搜索寻、实地考察其代

管民宿。

第四，运营。

包括装修风格定位，软装搭配，合理的客单价，出租情况，与代

管公司对接人无缝沟通，了解你房屋的运营状况、不足、竞争关系、

如何提升曝光度、出租率等。都要与托管负责人随时性沟通。

不能做完全的甩手，房子是你的，赚的钱是你的。

因为民宿领域“有利可图”，所以资本在急速的进入，一些大的

民宿平台做起了“托管”业务。就像上次所提及“小猪短租”旗下的

“揽租公社”，就是民宿托管服务类。

小猪短租在国内非常知名，有2800万活跃用户，覆盖国内395个

城市和海外225个目的地，四月份成立了全新房源管理品牌“揽租公

社”，利用其强大的平台资源和成熟经验，解决了没有时间精力，却

又想投资民宿事业这部分人的需求痛点。

他在重庆第一个战略合作项目选择了东原世界时，一个公寓。

这是为什么？

公寓与品牌民宿机构的玩法

小猪短租旗下房源管理品牌“揽租公社”选择东原世界时作为在

重庆的战略合作，我认为主要是几点原因：

1）位置好（观音桥、3、6号线双轨道、超大的人流汇聚量）

2）品质高（东原提供高品质物业服务团队、全屋品牌精装+智能

化系统）

3）配置高（恒温游泳池、健身房、精装大堂）

这几项综合在一起，代表着一个在核心区位，非常稀缺的适合做

民宿的物业。

公寓本身，不像住宅有颇多的经营限制，原本便是投资性为主的

商业性质的物业。

买公寓的消费者，核心的目标之一，就是【高租金回报】，并且

是稳定持续的高租金回报！而品牌民宿托管平台和中心位置的高品质

公寓，恰恰满足了这一点。

在观音桥这样一个核心商圈，一个品质型的服务公寓，对旅游者、

商务人士都有着非常强的吸附力。这个上一次也分析过，观音桥的星

级酒店不足，中低端民宿偏多，偏高端的短租型物业尤其是新房，非

常少。

揽租公社与东原世界时战略合作，给出的一套服务链条是：

基于东原世界时的地段及交通配套，精装智能家居配置，以及恒

温游泳池、健身会所等条件，揽租公社提供涵盖设计、软装、保洁、

商城、物联网设备、智能化管理等环节；

其实就是依托于小猪短租成熟的平台系统资源，实现民宿经营收

益的保障。相当于有人帮你做设计、提供民宿消耗品的补给、做清洁、

管理房子，还帮你租客，“一站式服务”。

作为一个战略合作项目，我认为是试点（成功后便推广复制），

揽租公社还为东原世界时的业主提供9大专属权益，可以了解一下，

都是民宿运营非常需要的要素，对有想投资民宿的朋友，值得借鉴：

1.资深咨询服务团队--团队成员拥有至少

3年以上从业经验，至少经营一套短租房源；

众多“明星房东”，定期沙龙聚会，分享经营

经验；

2.领先软装体验设计--将传统软装设计与

人居交互设计融合，深入民宿居住场景，提升

用户体验；

3.精准摄影呈现服务--平面拍摄、3D拍

摄；

4.专业线上运营团队--集客服、电销、网

销功能于一体的专业化运营团队，专注销售渠

道拓展，最大化销售收益；

5.金牌线下管家团队--解决客人入住期间

的客诉问题；

6.一流保洁布草服务--布草洗涤，消毒工

作；

7.服务软件（pms）--收益情况一览表；

数据支撑--用户精准画像，支持产生

覆盖；

9.小猪流量加持--小猪自有平台+阿里飞

猪渠道流量。

运营成熟的民宿投资回报率很高，但随着大量的人涌入这个领域，

竞争格局也就变得很惨烈，

民宿未来的方向我认为是：居住品质化，产品个性化，品牌连锁

化，管理规范化，业态多元化。

最重要是区域选址和旅游资源的依托，没有这个优势，理想很丰

满，现实很骨干。

而懂得经营，对人的民宿，收益真是相当可观。

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