法律热点案例分析

法律热点案例分析

约定联合开发房地产依具体形式可能被认定为转让土地使用权

一一天津开发区燕兴置业发展有限公司、夭津开发区爱建置业发展有限公司合资、合作

开发房地产合同纠纷案

案情简介

夭津开发区爱建置业发展有限公司、夭津开发区燕兴置业发展有限公司就合作开发后者拥

有使用权的土地一事达成合意，并签署了《联合经营开发协议书》。《联合经营开发协议书》

主要约定：“甲方（夭津开发区燕兴置业发展有限公司）协助办理该项目必须的证件和批准手

续，并II不再投入该项目资金和不再分配该项目的利润及不承担开发过程中出现的亏损责任风

险。乙方（夭津开发区爱建置业发展有限公司）负责该项目开发实施的全过程及负责销售工作

并享受全部收入、利润所得。”而后，夭津开发区爱建置业发展有限公司以公司总经理张伟回

加拿大失去联系为由，对办理建设手续的公章、财务章不再「以配合，导致天津开发区燕兴置

业发展有限公司办理前期建设手续受阻，项目开发建设的预期进度严重滞后。故双方发生纠纷，

因此成诉。本案最终由作出驳回再审申请的裁定。

审理结果

审理此案时认为，双方签订的《联合经营开发协议书》系有效协议，但

《联合经营开发协议书》的约定，夭津开发区爱建置业发展有限公司与天津开发区燕兴置业

发展有限公司对涉案项目并未共享利润、共担风险。因此《联合经营开发协议》不符合《最

高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的合作开

发房地产合同的特征。原审法院根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷

案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，认定涉案《联合经营开发协议书》具有土地

使用权转让合同性质，并无不当，不存在夭津开发区燕兴置业发展有限公司主张的违反法律

规定和合同约定的情形，并裁定驳回夭津开发区燕兴置业发展有限公司的再审申请。

结论与启示

面对一级市场存在的竞价方式及销售条件等苛刻要求，大部分房地产企业都会在二级市

场寻求机会。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理

法》）第39条的规定，以出让方式取得土地使用权后再转让房地产的，必须按照出让合同约

定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。对于按照出让合同约定应进行投

资开发的房屋建设工程，还必须完成开发投资总额达到25%以上，否则不得转让。而在当前

土地二级市场，有意愿转让土地使用权的企业，往往都是无力完成开发投资总额2础以上的企

业。因此这一规定给土地在二级市场的流转设置了极大的障碍。除此之外，直接转让所面临

的高额土地增值税，也进一步迫使房地产企业选择收购并购、合作开发等隐形转让形式，甚

至采取人为制造司法纠纷的方式，最终达到土地转让目的。但釆取上述方式，由于需要合作

方的高度配合，所以仍存在许多不可控制的风险，极易产生纠纷。尤其是前述案例中双方当

事人采取的合作开发形式，相关合同极有可能被认定为土地使用转让合同，使得双方的法律

关系将受《城市房地产管理法》等法律法规的规制，最终导致合同失效。

但在近期，土地二级市场流转的问题出现了一定转机。为促进土地二级市场交易口由、

提高存量土地资源配置效率，2021年1月22B,国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转

让、出租、抵押二级市场的试点方案》，宣布在28个地区开展全国土地二级市场试点。试点

结束后，国务院办公厅T2021年7月19日印发了我国首个专门规范土地二级市场的文件一

《关丁•完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《意

见》）。《意见》明确，以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出

让合同约定的前提下，应充分保障交易口由。交易双方可口行协商交易，也可委托土地二级

市场平台公开交易。达成一致后签订合同，依法申报交易价格，办理后续手续。以划拨方式

取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴

土地出让价款，按转移登记办理。

虽然《意见》本身并未对完成一定投资总额的转让限制作明确规定，但在试点阶段，宁

波市、临沂市及南宁市等试点地区，均突破了《城市房地产管理法》关于“完成开发投资总

额未达25%以上不得转让”的限制。以南宁市为例，其在《南宁市国有建设用地使用权二级

市场交易管理办法（试行）》规定：“以出让方式取得的项目土地使用权，已完成的投资总

额未到25%的，可通过交易服务平台进行转让，成交后签订转让合同，承办机构出具交易鉴

证书，交易双方可申请办理预告登记。国土、规划、建委、环保、审批等部门根据承办机构

出具的交易鉴证书及相关材料，在受让人未办理不动产转移登记手续的情况下，对该项目工

程建设的审批手续进行缺项审批。待完成该项目建设投资2础后，持相关证明材料向不动产

登记机构申请不动产转移登记。项目投资总额（原文如此，应为“己完成投资总额”）占项

目投资总额的比例，以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。”这种“预

告登记制”直接解决了此前“达标的不想转，想转的不达标”的矛盾。

可以预见，在《意见》落地的过程中，应当还会有一系列法规对“预告登记制”或类似

制度进行具体规定。但在此之前，企业转让土地使用权仍然受《城市房地产管理法》第39条

的限制，需完成开发投资总额23%以上。因此，收购并购、合作开发等形式在短期内仍然会

是在二级市场获取土地使用权的主流形式。所以，房地产企业在实施前述方案的进程中，应

当做好风险防范措施，积极进行尽职调査，掌握合作方的信用状况、履约能力等情况，争取

获得合理担保，并在相关合同中约定完备的违约责任，以维护口身权益。

企业间因生产、经营需要而订立的借款合同有效

一一上海长汇富荣投资中心与哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司、黑龙江汇雄房地产

开发有限公司民间借贷纠纷案

案情简介

2021年12月26日，上海长汇富荣投资中心（委托人、甲方）与哈尔滨汇雄时代房地产

开发有限公司（借款人、乙方）、内蒙古银行（受托人、丙方）签订编号为内银哈分和（委

借）字［2021］第001号《委托贷款借款合同》，该合同约定，长汇投资中心委托内蒙古银行

向哈尔滨汇雄公司提供借款3.3亿元，借款期限口2021年12月26日至2021年12月25日，

借款实际发放金额和期限以借据为准。借款利率为月18%。，口划拨贷款之日起计息，按月

结息。借款人未按合同约定的时间还款或未就展期事宜与委托人达成协议即构成逾期，委托

人有权就逾期部分按50$计收罚息。因借款人未按合同约定及时还本付息，对委托人造成的损

失，由借款人承担，受托人不承担任何责任，委托人无权耍求受托人代为垫付。

此后，黑龙江汇雄房地产开发有限公司向签署《委托贷款借款合同》的三方出具了《第

三方无限连带责任保证书（不可撤销）》，其主要内容为：“鉴于甲方与乙方、丙方签署了

编号为内银哈分和（委借）字［2021］第001号《委托贷款借款合同》，为确保甲方适当履行

合同项下义务，口愿向乙方、丙方提供无限连带责任保证。”后各方因偿还本息的计算问题

产生纠纷，由上海长汇富荣投资中心诉至法院。本案由二审。

审理结果

认为，上海长汇富荣投资中心、哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司、内

蒙古银行三方签订《委托贷款借款合同》，约定长汇投资中心委托内蒙古银行向哈尔滨汇雄

公司提供借款3.3亿元，内蒙古银行并不承担任何形式的贷款风险，其实质系长汇投资中心

与哈尔滨汇雄公司之间建立了民间借贷法律关系。依据《关丁审理民间借贷案

件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第11条规定，

“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存

在合同法第52条、本《规定》第14条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的,人民

法院应予支持。”而案涉《委托贷款借款合同》并不存在法定合同无效的情形，故案涉民间

借贷为合法有效。最终，判决哈尔滨汇雄公司按年利率24%支付利息。

结论与启示

本案需要关注的重点在于，上海长汇富荣投资中心通过委托贷款的形式借款给哈尔滨汇

雄时代房地产开发有限公司，相关合同是否有效一一实际上也就是企业间的借贷是否有效的

问题。从本案的审理结果來看，企业间因生产、经营需要而订立的借款合同属有效合同。实

践中之所以还存在“企业拆借无效”的观点，是因为曾T-1996年发布了《关于

对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》的司法解释，该司法解释

规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”然而2021年9月1日《民间借贷

规定》正式实施后，此前发布的司法解释与其规定不一致的，已不再适用。故

当前对于企业间借贷合同效力认定的问题均应适用《民间借贷规定》。

因此在现阶段，以委托贷款代替直接借款，己不再属丁•规避企业间借款合同效力认定问

题的手段，而是更多地用丁-规避关联交易及其信息披露。但在此需要注意的是，即使企业间

属于同行业关联关系，拆借行为也并不因此无效。如湖南新府房地产开发有限公司与湖南精锐

置业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，审理法院同样根据《艮间借贷规定》第11条，认定双

方当事人签订的借款合同有效。所以，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经

营需要订立的民间借贷合同，只要不存在《中华人民共和国合同法》第52条、《民间借贷规定》

第14条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，该合同就应当被认定为有效。

［基本案情］

2021年7月8日凌晨，毕某在乘坐赵某驾驶的网约车途中，顺手将赵某放在车上的一部手

机窃走。事后赵某报案，毕某被警方抓获并取保候审。

浙江省杭州市公安局西湖区分局以犯罪嫌疑人毕某涉嫌盗窃罪移送西湖区人民检察院审

查起诉。西湖区人艮检察院了解到犯罪嫌疑人毕某对犯罪事实供认不讳，主动认罪悔罪,案件

事实清楚，证据确实充分，拟对毕某适用认罪认罚程序。

2021年6月1日，西湖区人民检察院通过线上预约的形式，由西湖区法律援助中心指派浙

江国圣律师事务所律师卜亚夫作为值班律师为其提供法律帮助。承办检察官认为，犯罪嫌疑人

毕某虽涉嫌盗窃罪，但其口愿认罪认罚，无违法犯罪前科，11失窃手机已追回，可以认定“犯

罪情节轻微”，拟作出不「起诉决定。值班律师对检方的认定没有异议，提出应当在告知犯罪

嫌疑人关于认罪认罚的权利义务后，签署具结书。

受新冠肺炎疫情影响，毕某身在户籍地北方某省，往返杭州路程远，承办检察官建议通过

“浙江检察”手机APP远程视频进行认罪认罚法律帮助。6月2日，值班律师來到西湖区人艮

检察院远程会见室，与承办检察官同时登陆“浙江检察”，取保在家的毕某登陆“浙江检察”

视频会见室。视频会见期间，毕某称对犯罪事实没有异议，口愿认罪认罚。承办检察官告知认

罪认罚制度和拟适用的相对不起诉意见，值班律师释明认罪认罚的法律后果后，毕某同意签署

具结书。值班律师和犯罪嫌疑人各口在手机上电子签名具结书电子版，生成书面稿后由承办检

察官附卷，由西湖区人民检察院检委会讨论决定后书面送达不起诉决定。

［案件点评］

本案是浙江省杭州市西湖区人艮检察院第一起采用“浙江检察”APP远程无接触办理的

认罪认罚法律帮助案件。本案中，值班律师一方面在线下为当事人争取到认罪认罚不起诉的

决定，另一方面通过远程视频会见系统为当事人提供法律帮助，通过视频见证认罪认罚的真

实性、口愿性，在符合电子签名法规定情况下，用电子签名來保证程序的合法性、有效性。

因22年前目睹母亲被邻居王家人打死，2021年2月15S,陕西汉中35岁男子张扣扣将王

家父子三人当众杀害。当日，被害人王校军、王正军一行上坟返回途中，犯罪嫌疑人张扣扣

先后向王正军、王校军连戳数刀，随后赶往王正军、王校军的父亲王口新家，对坐

在堂屋门口的王口新连戳数刀，致2人当场死亡、1人重伤抢救无效死亡。然后，张扣扣返回

口己家中，拿上菜刀和事先装满汽油的酒瓶，将王校军的小轿车玻璃砍破,在车后座及尾部泼

洒汽油焚烧，之后张扣扣逃离现场。

2月17日，张扣扣投案白首。目前，案件进入审理程序。

杀人偿命，夭经地义。但是，在法治社会，维护公平正义的只能是法律。张扣扣的行

为，没有侠义，只有犯罪。

天津男子普吉岛杀妻骗保

2021年10月底，29岁的天津女子小洁在泰国普吉岛一酒店泳池里被发现死亡，随后与

其同住的丈夫张某被泰国警方认定为凶嫌。案发后，女方家属在两人家中发现多张保险单，

总保额疑达3000万元人民币。

案发后，张某被泰国普吉岛卡马拉警局控制，并向警方承认了在酒店泳池内将妻子杀害

的事实。12月110,天津警方对张某涉嫌保险立案侦査。

被害者家属表示，如果嫌疑人没有被判死刑，家属肯定会继续上诉或者争取引渡回国。

一家涉案保险公司表示已在配合国内警方调査。

为了乜额保费杀妻，完全超越了人性的底线，但是，在谴责渣男的同时，保险公司如何

优化完善保险审核制度，才是防止类似案件发生的根本。

重庆万州公交车坠江

2021年10月28日上午10时左右，重庆万州22路公交汽车从长江二桥冲下坠江，公交

车坠江前与一辆轿车发生碰撞。10月31日晚间，经过长达4夭的救援和打捞，墜江公交被打

捞出水，潜水员将已发现的遇难者遗体打捞完毕。随后，重庆万州公交车坠江原因公布：乘

客与司机激烈争执互殴致车辆失控。

愿逝者安息，生者警醒。

张文中案平反

2021年3月，物美集团原董事长张文中终审被判处有期徒刑十二年，并处罚金。

2021年3月9日，十三届全国人大一次会议的“两高”报告，均把张文中案作为纠正冤

错案件、落实产权司法保护的典型案例。5月310,提审后对该案进行公开宣

判，撤销原审判决，改判张文中无罪，原审判决已执行的罚金及追缴的财产，依法了以返

还。

冤案的平反，让企业家和全社会看到党和国家依法保护企业家合法权益的坚定决心和实

际行动，增强了企业家的人身和财产财富安全感，有利于企业家进一步坚定发展信心。

鸿茅药酒案

因在网上发帖“抹黑”鸿茅药酒，2021年1月，广州医生谭秦东彼内蒙古凉城警方以损

害商品声誉罪跨省抓捕。

4月17日，内蒙古口治区检察院发布通报称，案件事实不清、证据不足，口治区检察院

指令凉城县检察院将该案退回公安机关补充侦査并变更强制措施。谭秦东彼取保候审。

4月26日，鸿茅药酒生产方、内蒙古鸿茅国药股份有限公司发布企业口查报告，向社会

公众致歉。5月17H,谭秦东发道歉声明：同日17时，鸿茅药酒公司发布声明，接受谭秦东致

歉并撤回报案及侵权诉讼。

如何依法依规开展药品宣传，如何慎重对待涉及药品的不同观点，如何防止民事纠纷刑

事化……本案引发了多方的讨论和思考。

昆山宝9另砍人反被杀

2021年8月27日晚9时35分，江苏省昆山市开发区一轿车与电动车发生轻微交通事

故。争执中，车内男子刘海龙拿出长刀，砍向骑车人于海明，之后长刀落地，于海明捡起长

刀追赶，刘海龙被砍伤倒在草丛中，最终死亡。

8月28日晚，昆山市检察院宣布提前介入此案。9月1日，昆山市公安局发布通报称,于

海明的行为属于正当防卫，不负刑事责任。公安机关依法撤销该案。

12月，本案入选最高检第十二批指导性案例。

面对不法侵害，如何有效保护自己，办案机关在实现个案正义的同时，也向公民普及了

正当防卫的正确“姿势”。

杭州狗主人打人案

2021年11月3日晚，徐某（女）带着两个孩子在浙江省杭州市余杭区仓前街道某小区散

步时，遇到金某和女友谢某在小区内遛狗（未拴狗绳）。其间，因金某小狗追逐徐某孩子,双

方发生争执。金某将徐某推至轿车引擎盖上进行殴打。被众劝开后，金某乂上前对徐某进

行殴打，导致徐某受伤。

11月6日，金某因涉嫌寻衅滋事罪被余杭警方刑事拘留。

打人者受到刑事追究，罪有应得。养犬管理法规不能再“沉睡”。依法养犬，白姓才能

双贏，社会才能稳定。

金哲宏案改判无罪

1995年9月29日，吉林省永吉县双河镇新立屯北发现一女尸。当年10月11S,27岁的金

哲宏后被锁定为嫌犯。从1995年案发至2000年的5年中，该案经历了3次一审，2次发回重

审，金哲宏4次被判处死缓。

2021年5月8日，吉林省高院决定再审金哲宏故意杀人一案。10月24日，再审开庭。11

月30日，吉林省高院再审宣判：金哲宏故意杀人的事实不清、证据不足，决定撤销原审判

决，判决金哲宏无罪。

公正可能迟到，但它不会缺席。

长生疫苗案

2021年7月150,国家药品监督管理局发布通告，长春长生生物科技有限责任公司冻干人

用狂犬病疫苗生产存在记录等行为。这是长生生物口2021年11月被发现白白破疫苗效

价指标不符合规定后不到一年，再爆疫苗质量问题。

7月29日，吉林长春新区公安分局以涉嫌生产、销售劣药罪，对长春长生生物科技有限

责任公司董事长高某芳等18名犯罪嫌疑人向检察机关提请批准逮捕。

疫苗生产者逐利枉法，违反国家药品标准和药品生产质量管理规范，编造虚假生产检验

记录：有关监管部门失职失察，个别工作人员严重渎职，导致了这起情节严重、性质恶劣、

造成严重不良影响的重大疫苗案件。

长生不能再“长生”，这是全体白姓的心声。

女孩滴滴顺风车遇害

2021年8月24日，浙江温州乐清市女孩赵某在虹桥镇乘坐滴滴顺风车前往永嘉县途中遇

害。8月23日，警方在乐清市柳市镇抓获犯罪嫌疑人滴滴司机钟元。据嫌疑人交代，8月24

日14时50分许，他将被害人带至淡溪镇杨林线山路，实施后杀害。

11月6日，浙江省温州市检察院对被告人钟元以故意杀人罪、罪、抢刼罪提起公

诉。

滴滴在为出行带來便利的同时，也带來不小的生命安全风险，反映出的网约车乱象触目

惊心，相关公司对司机监管形同虚设亟待予以关注解决。

“乐清男孩失踪”案

2021年11月30日晚，浙江乐清警方接到一名11岁男孩的母亲报警，称孩子于当夭下午

在放学回家途中失联。接报后，警方连夜开展寻人工作，同时，寻人的消息在各大社交平台

也被大量转发，孩子的父亲更是发布消息表示愿意“重金寻子”°

四夭后，孩子被到了，但事实却是，男孩的母亲陈某因与在外经商的丈夫存在感情纠

纷，为测试其丈夫对她和儿子是否关心、重视，蓄意策划制造了该起虚假警情。

12月3日，公安机关对孩子的母亲陈某采取了刑事强制措施。12月14日，乐清市检察

院以涉嫌编造、故意传播虚假信息罪，对陈某批准逮捕。

“狼來了”的故事我们从小就听过，把诚信当消遣，终有一天会深受其害。

上海杀妻藏尸案

2021年10月18S,朱晓东在位于上海市虹口区的家中与被害人杨俪萍（被告人妻子）发生

争吵，朱晓东用双手扼住被害人颈部致其机械性窒息而死亡。随后，朱晓东将妻子的尸体藏于

冰柜内。在之后的三个多月内，朱晓东冒充杨俪萍，通过与亡妻的家人和朋友联系。

2021年2月1日，朱晓东在父母的陪同下向公安机关自首。此时，距离案发己经过去105

天。

2021年8月23日，该案一审宣判，被告人朱晓东被判处死刑。朱晓东提出上诉。

12月13日，该案二审在上海市高级人民法院开庭。检方建议法院驳回上诉，维持死刑

判决。

一审判决认定了自首，但同时认为不足以从轻处罚。二审结果会有变化吗？如果二审维

持，死刑会被核准吗？相信法律会作出公正判决。

葫芦岛校门口撞人

2021年11月22日12时15分，辽宁省葫芦岛市建昌县第二小学门前，一名男子驾车逆

向行驶，冲撞过路人，随后驾车逃离现场，后被公安机关抓获。目前已造成5名未成年人

死亡、19人受伤，其中重伤3人。

经公安机关初步查明，此案犯罪嫌疑人韩某华，男，29岁，建昌县人，无业。通过对犯

罪嫌疑人酒精和检测，公安机关己鉴定排除醉驾、毒驾。

经公安机关进一步侦査，犯罪嫌疑人韩某华性格内向偏执，近期因夫妻矛盾，轻生厌

世，产生极端思想，采取驾车冲撞方式，随机选择作案目标，导致案件发生。

如何保护孩子，教会孩子自我保护，以及学校监管防范措施是我们亟需考虑的。

湖南12岁男孩弑母

2021年12月2日，湖南沅江一12岁男孩吴某因被母亲打骂，心生怨恨，持菜刀将母亲

砍死。因未到法定年龄，属于无刑事责任能力人，12月6日，吴某被警方释放。一夭后,吴某

返校被拒。因学生家长呼声强烈，一致抵制他返校，怕他回去做出“过激”的事。12月12

日，当地政府透露，计划将吴某调换到无人认识的学校上学。据悉，目前，吴某己被带离原

生活环境，由相关部门对其进行心理评估和疏导。

逝者已矣，但12岁少年未来的人生路还很长，也留给人们的深深思考。除了事件发生

后，在法律上如何完善对不满14周岁未成年犯罪的处罚措施，在未成年人心理健康教育方

面，家庭、学校、社会乂该做些什么？

高铁霸占座位

12月2日，在包头开往大连的K36次列车上，一女子霸占他人座位，声称“谁先坐就是

谁的”。乘警劝解无效后，试图将女子带离座位。这位女子一边反抗，一边大声用脏话辱骂

乘警。随后，乘警将其强制带离现场。最终，大连铁路警方依法给「该女子行政拘留处罚，

这也是我国第一例因为霸座被拘留的案例。对此处罚结果，网友都表示支持：早该这样了。

12月14日，在吉林至沈阳的R7426列车上，一位刘姓女乘客把硬座当硬卧，躺在三个人

的座位上拒绝起身。乘警前去询问情况，她反问：“乘警有什么用啊，你还够毙我呀？”多

次警告无效后，民警将刘某强制传唤，并对其处以行政拘留5日的处罚。

“勿以恶小而为之。”车闹、机闹、霸座等不文明行为，理应依法严惩！

感谢您的阅读，祝您生活愉快。