江伟丽、青岛鑫源置业集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江伟丽、青岛鑫源置业集团有限公司等商品房预售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审结日期】2022.06.10

【案件字号】(2022)鲁02民终3028号

【审理程序】二审

【审理法官】侯娜王化宿高中日

【审理法官】侯娜王化宿高中日

【文书类型】判决书

【当事人】江伟丽;青岛鑫源置业集团有限公司;任凡

【当事人】江伟丽青岛鑫源置业集团有限公司任凡

【当事人-个人】江伟丽任凡

【当事人-公司】青岛鑫源置业集团有限公司

【代理律师/律所】孙连伟山东众成清泰(青岛)律师事务所;张韬山东众成清泰(青岛)律师事

务所;万德寿山东海乐普律师事务所;许立涛山东海乐普律师事务所

【代理律师/律所】孙连伟山东众成清泰(青岛)律师事务所张韬山东众成清泰(青岛)律师事务

所万德寿山东海乐普律师事务所许立涛山东海乐普律师事务所

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【代理律师】孙连伟张韬万德寿许立涛

【代理律所】山东众成清泰(青岛)律师事务所山东海乐普律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】江伟丽;任凡

【被告】青岛鑫源置业集团有限公司

【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷之诉。城阳区房地产管理处于2008年6月26日，

针对包含涉案房屋在内的怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘出具的《房屋测绘报告

书》载明，涉案房屋即城阳区××路××号××层的建筑面积为352.85平方米。

【权责关键词】完全民事行为能力撤销代理合同合同约定诚实信用原则第三人自认关联性质

证证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。

【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷之诉。当事人争议的主要焦点问题是，

被上诉人青岛鑫源置业集团有限公司对于涉案房屋建筑面积352.85平方米分别由一层套内、

二层套内、阁楼层套内三部分面积构成的事实，是否违反了与原审第三人任凡签订的《青岛

市商品房预售合同》、《怡馨苑阁楼买卖协议》的相关约定，构成了违约。对此，本院认

为，城阳区房地产管理处于2008年6月26日，针对包含涉案房屋在内的怡馨苑一期1-4、

8-14号楼房屋进行测绘出具的《房屋测绘报告书》载明，涉案房屋即城阳区××路××号

××层的建筑面积为352.85平方米。该352.85平方米特指的是1-2层。而青岛市城阳区自

然资源局于2019年3月12日出具鲁(2019)青岛市城阳区不动产权第0××6号《不动产权证

书》，其上载明房屋建筑面积为352.85平方米，不动产坐落针对的也是案涉房屋的1-2层。

对该“1-2层的建筑面积为352.85平方米”，一审中，青岛市城阳区不动产登记中心专门出

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具的回函中，明确其构成包含一层套内、二层套内、阁楼层套三部分。且回函所附1:150Ａ

区阁楼层平面图确认，③-④轴之间Ｃ以南Ｂ以北部分坡屋顶空间面积约50㎡不确权，属阁

楼销售。合并1-2层计入产权面积的阁楼部分在《不动产权证书》的附图上也有明确标注。

由此可见，上述行政机关和专业机构技术测定并确权的“1-2层的建筑面积为352.85平方

米”，与被上诉人青岛鑫源置业集团有限公司和原审第三人任凡签订的《青岛市商品房预售

合同》约定的1-2层房屋建筑面积352.85平方米，概念上一致的，也并不必然导致与《怡馨

苑阁楼买卖协议》相关约定的冲突。故原判未予支持上诉人江伟丽的诉讼请求，理由是充分

的，本院予以确认。 综上所述，江伟丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认

定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七

条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12761元，由上诉人江伟丽负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 03:40:23

【一审法院查明】一审法院认定事实如下：一、2010年11月2日，被告青岛鑫源置业集团

有限公司(甲方)与第三人任凡(乙方)签订《怡馨苑阁楼买卖协议》，约定乙方自愿购买甲方

位于青岛市城阳区××路××小区××号××楼××，按套计价，总房款131586元。协议第

三条约定“该阁楼按套出售，乙方购买该阁楼后即拥有该阁楼的使用权和转让权。此阁楼房

产部门不予确权，甲方不提供任何产权登记资料，不办理房地产权属登记手续。”二、2010

年11月3日，被告青岛鑫源置业集团有限公司(甲方)与第三人任凡(乙方)签订《青岛市商品

房预售合同》，约定乙方向甲方购买青岛市城阳区××路××号××小区××层，甲方暂测

该房屋建筑面积为352.85平方米，其中套内建筑面积为344.59平方米、一层4.2米、二层

3.6米。每平方米房屋建筑面积单价为人民币7000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方

购买该房屋的人总房价款暂定为人民币2469950元。2010年12月，被告将涉案房屋及阁楼

向原告及第三人交付完毕。三、2011年1月28日，被告向第三人出具2469950元的购房款

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发票以及131586元的阁楼购房款发票。四、2019年3月12日，青岛市城阳区自然资源局出

具鲁(2019)青岛市城阳区不动产权0××6号《不动产权证书》，其上载明涉案房屋为江伟丽

单独所有，坐落于城阳区××路××号××层，房屋建筑面积为352.85平方米，该证书后附

房屋建筑面积测算表，包含三处阴影面积，本案审理过程中，原告亦认可房产证阴影部分包

含一层、二层及阁楼面积。五、2008年6月26日，被告为办理房地产权证委托城阳区房地

产管理处对怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘，该管理处出具编号为2008050052-3

《房屋测绘报告书》，该报告书载明25幢199号1-2层即涉案房屋的建筑面积为352.85平

方米。六、2021年3月9日，原告江伟丽委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司对城阳

区××路××号××层进行测绘，该公司出具编号为ＺＴＸＹ20210309-1《不动产测量报

告》，其上载明“套内建筑面积273.12㎡，其中：1层套内建筑面积136.666㎡；2层套内

建筑面积136.454㎡；应委托人要求，屋顶层套内建筑面积暂不测算。”七、案件审理过程

中，本院向青岛市城阳区不动产登记中心出具委托调查函，委托该登记中心查明坐落于城阳

区××路××号××层的涉案房屋［鲁(2019)青岛市城阳区不动产权0××6号］载明的建筑

面积352.85平方米具体包含哪些部分。2022年1月5日，该登记中心向本院出具《关于城

阳区人民法院委托调查函的回函》，其上载明“经查阅，我中心核发的鲁(2019)青岛市城阳

区不动产权0××6号《不动产权证》载明的房屋建筑面积为352.85平方米，套内建筑面积

344.59平方米，分摊面积8.26平方米。该房屋套内建筑面积共分三部分，其中：一层套内

建筑面积136.54平方米，二层套内建筑面积136.54平方米，阁楼层套内建筑面积71.51平

方米。经落实，该房屋阁楼层套内建筑面积是Ａ区阁楼层平面图(附后)中③-④轴之间和Ｂ以

南部分围合的空间面积。”该回函后附1:150Ａ区阁楼层平面图，其中③-④轴之间和Ｂ以南

部分围合部分空间面积上手书“约72㎡，平屋顶层高3.6ｍ”③-④轴之间Ｃ以南Ｂ以北部

分围合部分空间面积上手书“坡屋顶不确权属阁楼销售约50㎡”。八、原告江伟丽与第三人

任凡于2009年12月25日登记结婚，2020年5月6日，双方登记离婚，双方《离婚协议

书》财产处理第二条约定“房屋：夫妻共有的位于城阳区××路××号的房子所有权归女方

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所有”。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点为被告依据《青岛市商品房预售合同》向

原告、第三人交付的涉案房屋面积是否低于合同约定的352.85平方米？被告是否应退还原告

面积差额的购房款？本案中，第三人与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向第

三人出售城阳区××路××号怡馨苑小区1-2层，房屋建筑面积为352.85平方米。原告主张

该352.85平方米仅包含一层、二层房屋建筑面积。被告主张该352.85平方米包含一层、二

层以及二层上面的阁楼层面积。2008年6月26日，城阳区房地产管理处针对包含涉案房屋

在内的怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘出具的《房屋测绘报告书》，载明涉案房屋

即城阳区××路××号××层的建筑面积为352.85平方米。2019年3月12日，青岛市城阳

区自然资源局就城阳区××路××号××层出具鲁(2019)青岛市城阳区不动产权第0××6号

《不动产权证书》，其上载明房屋建筑面积为352.85平方米。案件审理过程中，一审委托青

岛市城阳区不动产登记中心对涉案房屋建筑面积352.85平方米具体包含哪些部分进行调查，

该中心出具《关于城阳区人民法院委托调查函的回函》，明确鲁(2019)青岛市城阳区不动产

权0××6号《不动产权证》载明的房屋建筑面积为352.85平方米包含三部分，分别为一层

套内、二层套内、阁楼层套内建筑面积共计352.85平方米。一审认为，被告的主张与城阳区

房地产管理处出具的《房屋测绘报告书》、青岛市城阳区自然资源局出具的《不动产权证

书》、青岛市城阳区不动产登记中心的回函内容相互印证，予以采信，足以证实涉案房屋建

筑面积共计352.85平方米，包含一层套内、二层套内、阁楼层套内三部分面积共计352.85

平方米，该三部分均经不动产登记确权，且被告已将包含上述三部分的涉案房屋交付原告及

第三人使用，已经按照合同约定履行完毕交房义务，原告要求被告退还面积差额购房款的诉

讼请求，于法无据，不予支持。 原告主张被告所称及青岛市城阳区不动产登记中心的回函

中所称71.51平方米的阁楼建筑面积，包含在第三人与被告签订的《怡馨苑阁楼买卖协议》

的阁楼面积中。原审认为，《怡馨苑阁楼买卖协议》明确约定阁楼按套出售，且此阁楼房产

部门不予确权，协议未约定阁楼面积及范围，结合青岛市城阳区不动产登记中心回函内容及

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所附1:150A区阁楼层平面图可以确认，③-④轴之间C以南B以北部分坡屋顶空间面积约50

㎡不确权，属阁楼销售，原审认为，在原告未提交有效证据证明其主张的情况下，对原告称

已确权的平屋顶阁楼面积71.51平方米包含在阁楼买卖协议阁楼面积中的主张，不予采信。

据此判决：驳回原告江伟丽的诉讼请求。案件受理费12761元，减半收取计6380.5元，由原

告江伟丽负担。 二审期间江伟丽提交视频资料一份。证明：被上诉人鑫源置业自认案涉

房产1-2层与阁楼是分别单独出售的。其中阁楼按套出售，且不计入青岛市商品房预售合同

中的销售面积。 青岛鑫源置业集团有限公司对此质证称：对该证据的真实性无法确认，

证明事项与本案无关，无法看出与本案有关联性，并且阁楼并没有确定是什么样的阁楼。对

该证据不予认可。相关阁楼的以及产权面积均在城阳区不动产登记中心出具的调查函中已经

明确载明。

【二审上诉人诉称】江伟丽上诉请求：一、请求贵院依法撤销(2021)鲁0214民初12005号

《民事判决书》，依法改判支持原告的诉讼请求或发回重审；二、请求贵院依法判令本案一

审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审事实认定错误。本案涉及两

份不动产销售合同，一审法院在并未理清两份合同真实意思表示的情况下，错误的认定《青

岛市商品房预售合同》项下不动产既包含房屋一、二层面积，也包含阁楼面积。根据《民法

典》第一百四十二条之规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相

关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案涉及两份不动

产销售合同，一份是2010年11月2日第三人与被上诉人签订的《怡馨苑阁楼买卖协议》，

即第三人与被上诉人的真实意思表示为第三人从被上诉人处购买位于青岛市城阳区××路

××小区××号××楼××；一份是2010年11月3日第三人与被上诉人签订的编号为xxx

《青岛市商品房预售合同》，即第三人与被上诉人的真实意思表示为第三人从被上诉人处购

买位于青岛市城阳区××路××号(怡馨苑小区)1-2层房屋一套。两份合同涉及两个民事法

律关系，无论从合同字面意思、行为的性质和目的、交易习惯以及诚实信用原则来看，阁楼

不动产与房屋1-2层不动产就本案而言应当是两个独立民事法律关系所指向的标的物。而按

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照被上诉人所称，《青岛市商品房预售合同》项下既包含1-2层面积，又包含阁楼层面积。

试问，作为一个完全民事行为能力人，怎么可能在购买阁楼不动产之后的第二天再次购买该

阁楼，被上诉人所言显然违背常理及法律逻辑。同时，一审判决书第4页第1段法院认定事

实明确记载＂该阁楼按套出售＂，即阁楼是单独不可分割的对外出售，换句话说，该阁楼面

积无论是否最终计入产权面积，其都是不可能包含在《青岛市商品房预售合同》项下不动产

销售面积中。由此可见，一审法院撇开先签订《怡馨苑阁楼买卖协议》的事实，认为《青岛

市商品房预售合同》项下不动产既包含一、二层面积，又包含阁楼层面积，明显是对事实认

定存在错误。二、本案一审法院适用法律错误。根据《民法典》第四百九十八条之规定，对

格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当

作出不利于提供格式条款一方的解释。《怡馨苑阁楼买卖协议》中第一条约定＂乙方(指第三

人)自愿购买甲方(指被上诉人)位于青岛市正阳东路《怡馨苑》小区Ａ网点199号阁楼壹套，

按套计价，总房款？131586元。＂第五条约定＂该阁楼的户型结构、位置、配套设施、使用

功能等实际情况均以现状为准，买卖时双方认可无异议，阁楼以经双方签字盖章确认的平面

图为准(附平面图)。＂而庭审中，被上诉人称计入产证面积的阁楼层部分不属于阁楼，但整

个庭审过程中，被上诉人并未提供任何第三人与其签字确认的阁楼平面图。从通常理解来

看，作为一个建筑物主体只有1-2层的房屋，2层以上部分显然应当属于阁楼，按照被上诉

人所称，计入产证面积的阁楼层部分不属于阁楼，那么该部分应当称作＂3层＂，更不可能

出现被上诉人再另行单独签订一份阁楼买卖协议的情况。另外，如被上诉人所称，阁楼中有

不属于《怡馨苑阁楼买卖协议》项下约定的阁楼层，应当在协议中明确约定，但《怡馨苑阁

楼买卖协议》也没有明确约定。因此，《怡馨苑阁楼买卖协议》项下约定的阁楼，就应理解

为青岛市城阳区××路××号(怡馨苑小区)1-2层房屋以上部分房屋。同时，由于上述条款

属于格式合同条款，上诉人与被上诉人双方对于上述条款理解存在差异，在被上诉人无法提

供双方签字确认的阁楼平面的前提下应作出对格式条款提供者不利的解释，即青岛市城阳区

××路××号(怡馨苑小区)1-2层房屋以上部分均为《怡馨苑阁楼买卖协议》项下阁楼。对

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于上述法律条文，一审法院选择无视，而是错误的选择适用《关于适用 的解

释》第九十条的规定，在上诉人已经提交不动产销售合同、测绘报告、房款收据等完整证据

的前提下，仍然错误的将举证责任分配给上诉人。三、本案一审程序存在重大瑕疵，严重侵

犯上诉人的诉讼权益。根据已查明事实及上述法律规定，结合第三人与被上诉人之间购买不

动产时真实意思表示，本案诉争的是上述《青岛市商品房预售合同》项下不动产1-2层实际

面积是否与合同中约定面积相符，如面积有差异，被上诉人应当承担差额面积的退款责任及

支付房款资金占用期间的利息损失。上诉人在本案提交诉讼材料、一审开庭期间多次向一审

法院提交测绘申请，用以查明被上诉人鑫源置业交付房屋面积差额，但一审法院对此选择无

视，明显侵犯上诉人的诉权。综上，本案一审事实认定不清，法律适用错误，且明显侵犯上

诉人的诉权，请求二审法院依法纠正。 综上所述，江伟丽的上诉请求不能成立，应予驳

回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

江伟丽、青岛鑫源置业集团有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

(2022)鲁02民终3028号

当事人 上诉人(原审原告)：江伟丽。

委托诉讼代理人：孙连伟，山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张韬，山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：青岛鑫源置业集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区

惜福镇街道办事处驻地。

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法定代表人：辛熙源，系该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。

原审第三人：任凡。

审理经过 上诉人江伟丽因与被上诉人青岛鑫源置业集团有限公司、原审第三人任

凡商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2021)鲁0214民初

12005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终

结。

二审上诉人诉称 江伟丽上诉请求：一、请求贵院依法撤销(2021)鲁0214民初

12005号《民事判决书》，依法改判支持原告的诉讼请求或发回重审；二、请求贵院依法

判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审事实认定错

误。本案涉及两份不动产销售合同，一审法院在并未理清两份合同真实意思表示的情况

下，错误的认定《青岛市商品房预售合同》项下不动产既包含房屋一、二层面积，也包

含阁楼面积。根据《民法典》第一百四十二条之规定，有相对人的意思表示的解释，应

当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意

思表示的含义。本案涉及两份不动产销售合同，一份是2010年11月2日第三人与被上

诉人签订的《怡馨苑阁楼买卖协议》，即第三人与被上诉人的真实意思表示为第三人从

被上诉人处购买位于青岛市城阳区××路××小区××号××楼××；一份是2010年11

月3日第三人与被上诉人签订的编号为xxx《青岛市商品房预售合同》，即第三人与被上

诉人的真实意思表示为第三人从被上诉人处购买位于青岛市城阳区××路××号(怡馨苑

小区)1-2层房屋一套。两份合同涉及两个民事法律关系，无论从合同字面意思、行为的

性质和目的、交易习惯以及诚实信用原则来看，阁楼不动产与房屋1-2层不动产就本案

而言应当是两个独立民事法律关系所指向的标的物。而按照被上诉人所称，《青岛市商

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品房预售合同》项下既包含1-2层面积，又包含阁楼层面积。试问，作为一个完全民事

行为能力人，怎么可能在购买阁楼不动产之后的第二天再次购买该阁楼，被上诉人所言

显然违背常理及法律逻辑。同时，一审判决书第4页第1段法院认定事实明确记载＂该

阁楼按套出售＂，即阁楼是单独不可分割的对外出售，换句话说，该阁楼面积无论是否

最终计入产权面积，其都是不可能包含在《青岛市商品房预售合同》项下不动产销售面

积中。由此可见，一审法院撇开先签订《怡馨苑阁楼买卖协议》的事实，认为《青岛市

商品房预售合同》项下不动产既包含一、二层面积，又包含阁楼层面积，明显是对事实

认定存在错误。二、本案一审法院适用法律错误。根据《民法典》第四百九十八条之规

定，对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上

解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《怡馨苑阁楼买卖协议》中第一条约

定＂乙方(指第三人)自愿购买甲方(指被上诉人)位于青岛市正阳东路《怡馨苑》小区Ａ

网点199号阁楼壹套，按套计价，总房款？131586元。＂第五条约定＂该阁楼的户型结

构、位置、配套设施、使用功能等实际情况均以现状为准，买卖时双方认可无异议，阁

楼以经双方签字盖章确认的平面图为准(附平面图)。＂而庭审中，被上诉人称计入产证

面积的阁楼层部分不属于阁楼，但整个庭审过程中，被上诉人并未提供任何第三人与其

签字确认的阁楼平面图。从通常理解来看，作为一个建筑物主体只有1-2层的房屋，2层

以上部分显然应当属于阁楼，按照被上诉人所称，计入产证面积的阁楼层部分不属于阁

楼，那么该部分应当称作＂3层＂，更不可能出现被上诉人再另行单独签订一份阁楼买卖

协议的情况。另外，如被上诉人所称，阁楼中有不属于《怡馨苑阁楼买卖协议》项下约

定的阁楼层，应当在协议中明确约定，但《怡馨苑阁楼买卖协议》也没有明确约定。因

此，《怡馨苑阁楼买卖协议》项下约定的阁楼，就应理解为青岛市城阳区××路××号

(怡馨苑小区)1-2层房屋以上部分房屋。同时，由于上述条款属于格式合同条款，上诉人

与被上诉人双方对于上述条款理解存在差异，在被上诉人无法提供双方签字确认的阁楼

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平面的前提下应作出对格式条款提供者不利的解释，即青岛市城阳区××路××号(怡馨

苑小区)1-2层房屋以上部分均为《怡馨苑阁楼买卖协议》项下阁楼。对于上述法律条

文，一审法院选择无视，而是错误的选择适用《关于适用的解释》第九十

条的规定，在上诉人已经提交不动产销售合同、测绘报告、房款收据等完整证据的前提

下，仍然错误的将举证责任分配给上诉人。三、本案一审程序存在重大瑕疵，严重侵犯

上诉人的诉讼权益。根据已查明事实及上述法律规定，结合第三人与被上诉人之间购买

不动产时真实意思表示，本案诉争的是上述《青岛市商品房预售合同》项下不动产1-2

层实际面积是否与合同中约定面积相符，如面积有差异，被上诉人应当承担差额面积的

退款责任及支付房款资金占用期间的利息损失。上诉人在本案提交诉讼材料、一审开庭

期间多次向一审法院提交测绘申请，用以查明被上诉人鑫源置业交付房屋面积差额，但

一审法院对此选择无视，明显侵犯上诉人的诉权。综上，本案一审事实认定不清，法律

适用错误，且明显侵犯上诉人的诉权，请求二审法院依法纠正。

二审被上诉人辩称 青岛鑫源置业集团有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，原告上诉无事实及法律依据，请求依法驳回上诉。

原告诉称 江伟丽向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告青岛鑫源置业集团有

限公司赔偿原告江伟丽损失人民币10万元；2.依法判令被告承担本案案件受理费、财产

保全费、测绘费等诉讼费用。一审庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告退还

原告购房款557900元，并支付原告利息人民币338177.71元。

一审法院查明 一审法院认定事实如下：一、2010年11月2日，被告青岛鑫源置

业集团有限公司(甲方)与第三人任凡(乙方)签订《怡馨苑阁楼买卖协议》，约定乙方自

愿购买甲方位于青岛市城阳区××路××小区××号××楼××，按套计价，总房款

131586元。协议第三条约定“该阁楼按套出售，乙方购买该阁楼后即拥有该阁楼的使用

权和转让权。此阁楼房产部门不予确权，甲方不提供任何产权登记资料，不办理房地产

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权属登记手续。”二、2010年11月3日，被告青岛鑫源置业集团有限公司(甲方)与第三

人任凡(乙方)签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青岛市城阳区××

路××号××小区××层，甲方暂测该房屋建筑面积为352.85平方米，其中套内建筑面

积为344.59平方米、一层4.2米、二层3.6米。每平方米房屋建筑面积单价为人民币

7000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的人总房价款暂定为人民币

2469950元。2010年12月，被告将涉案房屋及阁楼向原告及第三人交付完毕。三、2011

年1月28日，被告向第三人出具2469950元的购房款发票以及131586元的阁楼购房款

发票。四、2019年3月12日，青岛市城阳区自然资源局出具鲁(2019)青岛市城阳区不动

产权0××6号《不动产权证书》，其上载明涉案房屋为江伟丽单独所有，坐落于城阳区

××路××号××层，房屋建筑面积为352.85平方米，该证书后附房屋建筑面积测算

表，包含三处阴影面积，本案审理过程中，原告亦认可房产证阴影部分包含一层、二层

及阁楼面积。五、2008年6月26日，被告为办理房地产权证委托城阳区房地产管理处对

怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘，该管理处出具编号为2008050052-3《房屋测

绘报告书》，该报告书载明25幢199号1-2层即涉案房屋的建筑面积为352.85平方

米。六、2021年3月9日，原告江伟丽委托青岛中天兴业土地房地产评估有限公司对城

阳区××路××号××层进行测绘，该公司出具编号为ＺＴＸＹ20210309-1《不动产测

量报告》，其上载明“套内建筑面积273.12㎡，其中：1层套内建筑面积136.666㎡；2

层套内建筑面积136.454㎡；应委托人要求，屋顶层套内建筑面积暂不测算。”七、案

件审理过程中，本院向青岛市城阳区不动产登记中心出具委托调查函，委托该登记中心

查明坐落于城阳区××路××号××层的涉案房屋［鲁(2019)青岛市城阳区不动产权

0××6号］载明的建筑面积352.85平方米具体包含哪些部分。2022年1月5日，该登

记中心向本院出具《关于城阳区人民法院委托调查函的回函》，其上载明“经查阅，我

中心核发的鲁(2019)青岛市城阳区不动产权0××6号《不动产权证》载明的房屋建筑面

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积为352.85平方米，套内建筑面积344.59平方米，分摊面积8.26平方米。该房屋套内

建筑面积共分三部分，其中：一层套内建筑面积136.54平方米，二层套内建筑面积

136.54平方米，阁楼层套内建筑面积71.51平方米。经落实，该房屋阁楼层套内建筑面

积是Ａ区阁楼层平面图(附后)中③-④轴之间和Ｂ以南部分围合的空间面积。”该回函后

附1:150Ａ区阁楼层平面图，其中③-④轴之间和Ｂ以南部分围合部分空间面积上手书

“约72㎡，平屋顶层高3.6ｍ”,③-④轴之间Ｃ以南Ｂ以北部分围合部分空间面积上手

书“坡屋顶不确权属阁楼销售约50㎡”。八、原告江伟丽与第三人任凡于2009年12月

25日登记结婚，2020年5月6日，双方登记离婚，双方《离婚协议书》财产处理第二条

约定“房屋：夫妻共有的位于城阳区××路××号的房子所有权归女方所有”。

一审法院认为 一审法院认为，本案争议的焦点为被告依据《青岛市商品房预售合

同》向原告、第三人交付的涉案房屋面积是否低于合同约定的352.85平方米？被告是否

应退还原告面积差额的购房款？本案中，第三人与被告签订《青岛市商品房预售合

同》，约定被告向第三人出售城阳区××路××号怡馨苑小区1-2层，房屋建筑面积为

352.85平方米。原告主张该352.85平方米仅包含一层、二层房屋建筑面积。被告主张该

352.85平方米包含一层、二层以及二层上面的阁楼层面积。2008年6月26日，城阳区

房地产管理处针对包含涉案房屋在内的怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘出具的

《房屋测绘报告书》，载明涉案房屋即城阳区××路××号××层的建筑面积为352.85

平方米。2019年3月12日，青岛市城阳区自然资源局就城阳区××路××号××层出具

鲁(2019)青岛市城阳区不动产权第0××6号《不动产权证书》，其上载明房屋建筑面积

为352.85平方米。案件审理过程中，一审委托青岛市城阳区不动产登记中心对涉案房屋

建筑面积352.85平方米具体包含哪些部分进行调查，该中心出具《关于城阳区人民法院

委托调查函的回函》，明确鲁(2019)青岛市城阳区不动产权0××6号《不动产权证》载

明的房屋建筑面积为352.85平方米包含三部分，分别为一层套内、二层套内、阁楼层套

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内建筑面积共计352.85平方米。一审认为，被告的主张与城阳区房地产管理处出具的

《房屋测绘报告书》、青岛市城阳区自然资源局出具的《不动产权证书》、青岛市城阳

区不动产登记中心的回函内容相互印证，予以采信，足以证实涉案房屋建筑面积共计

352.85平方米，包含一层套内、二层套内、阁楼层套内三部分面积共计352.85平方米，

该三部分均经不动产登记确权，且被告已将包含上述三部分的涉案房屋交付原告及第三

人使用，已经按照合同约定履行完毕交房义务，原告要求被告退还面积差额购房款的诉

讼请求，于法无据，不予支持。

原告主张被告所称及青岛市城阳区不动产登记中心的回函中所称71.51平方米的

阁楼建筑面积，包含在第三人与被告签订的《怡馨苑阁楼买卖协议》的阁楼面积中。原

审认为，《怡馨苑阁楼买卖协议》明确约定阁楼按套出售，且此阁楼房产部门不予确

权，协议未约定阁楼面积及范围，结合青岛市城阳区不动产登记中心回函内容及所附

1:150A区阁楼层平面图可以确认，③-④轴之间C以南B以北部分坡屋顶空间面积约50

㎡不确权，属阁楼销售，原审认为，在原告未提交有效证据证明其主张的情况下，对原

告称已确权的平屋顶阁楼面积71.51平方米包含在阁楼买卖协议阁楼面积中的主张，不

予采信。据此判决：驳回原告江伟丽的诉讼请求。案件受理费12761元，减半收取计

6380.5元，由原告江伟丽负担。

二审期间江伟丽提交视频资料一份。证明：被上诉人鑫源置业自认案涉房产1-2

层与阁楼是分别单独出售的。其中阁楼按套出售，且不计入青岛市商品房预售合同中的

销售面积。

青岛鑫源置业集团有限公司对此质证称：对该证据的真实性无法确认，证明事项

与本案无关，无法看出与本案有关联性，并且阁楼并没有确定是什么样的阁楼。对该证

据不予认可。相关阁楼的以及产权面积均在城阳区不动产登记中心出具的调查函中已经

明确载明。

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本院查明 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。

本院认为 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷之诉。当事人争议的主要焦点问

题是，被上诉人青岛鑫源置业集团有限公司对于涉案房屋建筑面积352.85平方米分别由

一层套内、二层套内、阁楼层套内三部分面积构成的事实，是否违反了与原审第三人任

凡签订的《青岛市商品房预售合同》、《怡馨苑阁楼买卖协议》的相关约定，构成了违

约。对此，本院认为，城阳区房地产管理处于2008年6月26日，针对包含涉案房屋在

内的怡馨苑一期1-4、8-14号楼房屋进行测绘出具的《房屋测绘报告书》载明，涉案房

屋即城阳区××路××号××层的建筑面积为352.85平方米。该352.85平方米特指的

是1-2层。而青岛市城阳区自然资源局于2019年3月12日出具鲁(2019)青岛市城阳区

不动产权第0××6号《不动产权证书》，其上载明房屋建筑面积为352.85平方米，不

动产坐落针对的也是案涉房屋的1-2层。对该“1-2层的建筑面积为352.85平方米”，

一审中，青岛市城阳区不动产登记中心专门出具的回函中，明确其构成包含一层套内、

二层套内、阁楼层套三部分。且回函所附1:150Ａ区阁楼层平面图确认，③-④轴之间Ｃ

以南Ｂ以北部分坡屋顶空间面积约50㎡不确权，属阁楼销售。合并1-2层计入产权面积

的阁楼部分在《不动产权证书》的附图上也有明确标注。由此可见，上述行政机关和专

业机构技术测定并确权的“1-2层的建筑面积为352.85平方米”，与被上诉人青岛鑫源

置业集团有限公司和原审第三人任凡签订的《青岛市商品房预售合同》约定的1-2层房

屋建筑面积352.85平方米，概念上一致的，也并不必然导致与《怡馨苑阁楼买卖协议》

相关约定的冲突。故原判未予支持上诉人江伟丽的诉讼请求，理由是充分的，本院予以

确认。

综上所述，江伟丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第

一项规定，判决如下：

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裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12761元，由上诉人江伟丽负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 侯 娜

审 判 员 王化宿

审 判 员 高中日

二〇二二年六月十日

法官助理 王 璐

书 记 员 胡浩东

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