小区物业管理相关法律法规知识

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小区物业管理相关法律法规知识

一、业主委员会成立流程

1、提出申请

物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可

向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申

请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业

主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物

业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

2、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)

成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

3、筹备小组开展筹备工作

(1)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日

内将其掌握的全体、联系地址及其等材料报街道办

事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员

会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴

公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》

在宣传栏内公布并发放给业主。

(3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员

会候选人。

(4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式

样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》

书面送达全体业主。

4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人

名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主

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公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面

申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，

设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发

公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过

《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结

果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

5、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行

政主管部门申请办理备案登记手续；

(1)业主委员会登记申请表；

(2)街道办事处核准证明；

(3)业主委员会选票；

(4)业主代表选票；

(5)业主授权委托书；

(6)业主大会或业主代表大会签到表；

(7)业主委员会章程；

(8)业主公约；

(9)其他相关资料。

6、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意

见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样

报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

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二、业主大会履行的职责

1、制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

3、确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

4、筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

5、制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

6、法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

三、业主委员会履行以下职责

1、执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合

同；

4、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务

企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

7、业主大会赋予的其他职责。

四、物业服务相关规定

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1、业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重

新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应

当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产

行政主管部门备案。

2、物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、

物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权

利义务、违约责任等内容进行约定。

3、物业服务事项应当包含下列内容：

(1)建筑物共有部位的维护和管理；

(2)共用设施设备的日常运行、维护和管理；

(3)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

(4)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

(5)物业服务档案和物业档案的管理；

(6)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主

另行约定。

4、物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约

定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业

主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法

律责任。

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5、物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应

急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

6、物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，

不得侵害业主的合法权益。

五、物业的使用与维护

1、业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应

当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公

共利益和他人合法权益。

2、物业管理区域内禁止下列行为：

(1)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；

(2)违章搭建建筑物和构筑物等行为；

(3)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施

设备等行为；

(4)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；

(5)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；

(6)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、

有害、异味物质等；

(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

(8)超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

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(9)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

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