案件相关法律以及相关案例

本案适用于《中华人民共和国合同法》第二十三章

居间合同相关条款

法律支持文件以及相关案例

衡量是否“跳单”违约的关键，是看是否利用了该中介公司提供

的房源信息、机会等条件。如果并未利用该中介公司提供的信息、

机会等条件，

而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则有

权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不

构成“跳单”违约。

一、根据关于发布第一批指导性案例的通知进行辩

护

法〔2019〕354号

关于发布第一批指导性案例的通知

法〔2019〕354号

发布时间：

2019-12-2109:13:25

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新

疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，

于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规

定》（以下简称《规定》）。《规定》的出台，标志着中国特案例

指导制度初步确立。社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

第1页

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向推荐报

送指导性案例。专门设立案例指导工作办公室，加

强并协调有关方面对指导性案例的研究。近日，审

判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。现

将有关工作通知如下：

一、准确把握案例的指导精神

（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，

旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的

纠纷。该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房

源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有

约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中

介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在

多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行

为不属于“跳单”违约。从而既保护中介公司合法权益，促进中

介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介

公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

（审判委员会讨论通过2019年12月20日发布）

发布

时间：2019-12-2109:13:25

关键词民事居间合同

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二手房买卖违约

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房

源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法

有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，

买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买

方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，

其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成

违约。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

基本案情

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被

告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销

售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了

《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法

院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公

司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理

销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”

违约行为。

法院经审理查明：2019年下半年，原产权人李某某到多家房

第3页

屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产

经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾

问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了

该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与

陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，

陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理

人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供

的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易

的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的

1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万

元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房

屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶

德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

裁判结果

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民

三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日

起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华

提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）

沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口

区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原

公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

第4页

裁判理由

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购

确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买

卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买

方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，

从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方

责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是

否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并

未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众

可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价

低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳

单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房

屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信

息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德

华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公

司的诉讼请求不予支持

二、于2019年11月26日印发了《关于案例指

导工作的规定》

发布居间合同纠纷案为指导性案例

2019年03月20日14:01法制网

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为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，

于2019年11月26日印发了《关于案例指导工作

的规定》（以下简称《规定》）。《规定》的出台，标志着中国

特案例指导制度初步确立。社会各界对此高度关注，并给予大

力支持。各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法

院推荐报送指导性案例。专门设立案例指导工作办

公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。近日，最高人

民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司

诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予

以公布。

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

居间合同纠纷案(审判委员会讨论通过2019

年12月20日发布)

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房

源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法

有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，

买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买

方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，

其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成

违约。

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相关法条

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

基本案情

原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称：被告

陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售

信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房

地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判

令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公

司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理

销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”

违约行为。

法院经审理查明：2019年下半年，原产权人李某某到多家

房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2019年10月22日，上海某

房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某

房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹

某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，

并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》

第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或

其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利

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用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三

方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成

的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对

该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积

极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，

陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双

方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38

万元。

裁判结果

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民

三(民)初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起

十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华

提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出

(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：一、撤销上海

市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；

二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不

予支持。

裁判理由

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购

确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买

卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买

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方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，

从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方

责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是

否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并

未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众

可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价

低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳

单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房

屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信

息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德

华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公

司的诉讼请求不予支持。

购房人选择其他中介链家公司索费用

2019/4/1010:58:42作者：摘自：编辑：蓝天

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链家公司称王女士未按合同约定向其支付居间报酬，将王

女士起诉至法院，要求王女士向链家公司支付居间报酬18600

元，并支付违约金55800元。日前，北京市昌平区人民法院判决

驳回了链家公司的诉讼请求。

链家公司称，2019年6月10日，原告链家公司与被告王女

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士签订《房屋购买居间协议及看房确认书》，被告委托原告作为

居间人为其提供房屋带看及房屋购买居间服务。在原告的居间服

务下，被告实地查看并最终确认购买位于天通苑的一处房屋，在

原告的积极撮合下，被告亦与该房屋出售人就交易价款等事宜达

成了一致。后被告以各种理由拒绝签署买卖合同，2019年6月

下旬，原告发现被告已与房屋出售人委托北京喜来居房地产经纪

有限公司成交此房屋。被告利用原告提供的居间服务达成交易又

逃避支付居间报酬的义务，至今原告多次与被告联系，被告一直

拖延和搪塞，并明确拒绝支付原告相关的居间服务费。

链家公司认为，看房确认书是当事人的真实意思表示，是合

法有效的合同，被告应当依约向原告支付居间报酬，并支付违约

金。

庭审中，王女士称，原告未依约提供完成居间服务内容，因

此无权要求被告支付居间报酬。同时，被告有权通过比较选择其

他中介公司达成交易，并未构成对原告的违约。同时，双方所签

订的协议内容为格式合同，原告据以诉讼的约定均是霸王条款，

请求法院认定无效。

昌平区法院经审理认为，原、被告虽签订《房屋购买居间协

议及看房确认书》，但被告依法享有自主选择服务的权利，其仍

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有权选择其他服务机构作为其房屋交易的中介机构，原告无权干

涉。根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要

求支付报酬。本案中，原告仅带被告查看了房屋，并未促成房屋

买卖合同的订立，其依法无权要求被告支付居间报酬。最终，法

院驳回了链家公司的诉讼请求。

本文关键词：居间合同,居间服务,居间协议

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房产中介想尽办法试图撮合上下家达成交易，结果以失败告

终，眼看别人居间成功，就以客户“跳单”为由，诉请中介费。

一份经过公证的往来，却让房产中介的算盘落空。

日前，上海市第二中级人民法

院对这起发生在中介公司和它的法国客户之间的居间合同纠纷

作出“认定客户行为不属于‘跳单’”的终审判决。

客户另中介成功买房

去年夏天，法国人席女士经德佑房产经纪公司（下称德佑公

司）的介绍，看中了四方新城的一套房屋，并分别签了两份《看

房证明》。之后，她签了《房地产买卖居间协议》，内容包括约

定房价４５０万元，其中第二期房款３１５万元通过银行贷款支

付等，但协议上没有卖家和德佑公司的签章。这一天，席女士还

与德佑公司签订了《佣金确认书》，并支付了意向金５万元。因

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最后没能通过德佑公司与卖家达成协议，中介向席女士归还了这

笔意向金。事后证明，德佑公司对房屋的代理权并非独家代理。

后来，席女士通过别的公司居间，以４５５万元的价格买下

了这套房子。得知此消息，德佑公司带着有席女士签名的《看房

证明》等材料向法院提起诉讼，要求席女士支付居间费用４．５

５万元。

邮件披露中介请托儿看房

席女士的行为是否属于“跳单”？为证明自己的清白，席女

士拿出了与德佑公司员工之间的往来。

在邮件中，席女士说，她对这套房的最高预算是４５５万元，

包含中介费在内。对方则说，希望席女士最好付５万元意向金，

他们会尽力去跟卖家商谈。因卖家认为价格太低，拒绝与德佑员

工见面。然后，他们另外人充当客户看房并告诉卖家，很多客

户看了房但没人喜欢。他们想让卖家知道席女士是一位好客户。

于是，席女士答复，会在最终的谈判中增加预算２万至３万

元。之后对方回复卖家可以接受４５５万元的价格，但要一次性

付款。席女士表示不能接受。最终，对方表示，因为双方都不同

意支付佣金，对他们而言没有任何利益。

面对这些邮件，德佑公司认为，员工与客户之间的交流不会

使用私人邮箱，公司不认可邮件内容的真实性。

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客户自愿付劳务费１０００元

法院认为，德佑公司的员工使用席女士所说的邮箱与席女士

进行关于房屋买卖的交流是存在现实可能性的，同时结合相关公

证的内容，可以认可双方邮件及内容的真实性。从中可以确认，

德佑公司进行居间的过程中，确实存在如席女士所说的人冒充

客户看房以达到砍价目的的行为，这让席女士丧失了对德佑公司

的基本信任。这些因素最终导致居间不成，而不是席女士为了少

付佣金选择其他中介。

在德佑公司不具备独家代理权的前提下，席女士完全可以在

居间不成之后，委托其他中介提供媒介服务。

在认定席女士的行为不属于“跳单”后，法院认为她并无支

付佣金的义务。鉴于席女士自愿支付德佑公司两次带领看房的劳

务费１０００元，法院予以许可。不久，上海二中院终审维持了

一审判决。

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