物业管理过失法律方面的论证资料讲解

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业主屋内物品被盗物业公司是否担责

案情简述：

2011年5月份，某商品房住宅小区一位业主谢某家中被盗，被

盗物品价值10万元。民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场

抓住窃贼，此案目前正在侦破之中。问：按时交纳物业管理费，是否

能向物业公司要求赔偿失窃的财物？

一、从合同角度考虑：对于这个问题，首先要明确业主和物业公

司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时

候，要办理有关手续，业主和物业公司双方一般要签订物业服务协议，

在服务协议中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。

简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取

费用，提供维修、养护、安全等服务。其次，要看物业公司负有赔偿

失窃物品的责任以及是否存在过错行为。这就要看“服务协议”中是

否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约

定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔

偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，

如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违

约，据此可以根据双方的签订的合同约定要求物业公司承担相应的违

约责任。

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二、如果双方签订的物业服务协议对此没有约定的，但物业公司

没有尽到安全保障义务而导致业主被盗损失的话，那么物业公司则应

对此承担相应的责任，下面就对此问题进行行相关的阐述。

1、安全保障义务的概念

安全保障义务，是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的

组织者，对于进入该场所的任何人的人身或者财产安全所负有的合理

的注意和保护义务。根据《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、

商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者众性活动的

组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或

者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。由于条文对

适用主体的范围采取概括加列举式，因此有必要明确相关主体范围。

安全保障义务的主体，既“包括制定法和司法解释做出列举性规定的

从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动的经营者和幼儿园、学校等教育机

构，亦包括未作列举性规定的经营者和其他社会活动的组织者，如银

行、储蓄所、交易所、旅行社、物业公司、网吧、邮局、游泳馆、公

园、博物馆、美术馆、机场、火车站、汽车站以及大型会议、演唱会

或其他社会活动的主办者、组织者或场所的提供者，还包括因实施现

行行为而致特定他人处于危险之中的自然人”。

2、物业服务公司安全保障义务的适用法律依据

⑴、侵权责任法。根据《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、

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商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者众性活动的

组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或

者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

⑵、司法解释。2003年12月4日颁布的《最高人

民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下

简称《人身损害赔偿司法解释》)第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱

乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合

理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请

求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”其第二款规定，“因

第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿

责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的

范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务承担责任后，可以向

第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为

共同被告，但第三人不能确定的除外”。

⑶、物业管理条例。我国《物业管理条例》第36条第2款规定，

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业

服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受

到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时本条例第46条第1

款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使

用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向

有关行政管理部门报告。第47条规定，物业服务企业应当协助做好

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物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在

采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好

救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得

侵害公民的合法权益。

3、物业服务公司承担责任的构成要件。

如果业主能够举证证明物业公司存在如下侵权责任要件的话则

可以向物业公司要求其承担相应的责任。

⑴物业服务公司未尽安全保障义务

物业服务公司未尽到安全保障义务的行为，一般是消极行为，是

不作为的行为形态。这就是应当履行作为义务的物业服务公司，由于

未尽到适当注意义务，应当作为而没有作为，造成业主的人身、财产

损害。如何判断物业服务公司是否适当履行了安全保障义务？（1）

预防危险的措施是否合理。采取适当的危险防范措施，是物业服务公

司承担安全保障义务的首要内容，关于防范措施是否得当，法律并不

能穷尽一切，行业规范也不可能周全。这就需要我们根据诚实信用原

则对物业服务公司的行为进行要求，要求物业服务公司必须以善良家

父的注意，尽到善良保护业主人身和财产安全的义务。（2）制止危险

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的措施是否合理。当危险发生时，物业服务公司应尽力采取措施制止、

消灭危险，如果没有采取积极措施或者采取的措施不合理而造成损

害，则应承担相应得责任。例如，小区内的保安人员，面对第三人侵

害业主的违法犯罪行为，应当及时劝阻，尽力控制危险并在最短时间

内报警。（3）损害发生后的救助措施是否合理。负有安全保障义务的

物业服务公司应当对遭受人身伤害的人员采取合理的救治措施，无论

这种伤害是因自己的直接行为引起抑或是第三人的违法行为、犯罪行

为所造成，都负有将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救的义务；

如果没有采取救助措施或者采取的措施不当加重了损害，负有安全保

障义务的人应当承担相应的责任。尽管物业服务公司负有安全保障义

务，但物业服务公司不可能防止一切损害的发生。

综上所述，面对住宅小区内发生的侵权案件，物业服务公司承担

的住宅小区安全保障责任应当以防范设施有效（如监视设备正常运

行）、警示明确（如粘贴警示标语提醒业主注意人身及财物的安全）、

管理谨慎（如保安坚守岗位）等为标准。

⑵损害事实的存在

损害事实是认定任何侵权行为都必须具备的要件。侵权责任法的

主要功能在于补偿，通过侵权行为人向受害人承担侵权赔偿责任，来

填补受害人所受的损失。因此受害人遭受的损害是侵权行为人承担侵

权赔偿责任的前提，无损害即无赔偿。损害“系指权益受侵害时所生

的不利益。易言之，损害发生前的状态，与损害发生后的情形，两相

比较，被害人所受之不利益，即为损害之所在。”受害人因义务方违

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反安全保障义务而遭受的损害包括财产损害、人身损害两种。财产损

害是指受害人因其财产或人身受到侵害而造成的经济损失，包括直接

损失和间接损失。

⑶未尽安全保障义务的侵权行为和损害事实之间的因果关系

就侵权责任的成立而言，因果关系的判断究竟是事实问题还是法

律问题，这不仅是侵权责任法上一个争论不休的话题，而且也是一个

长期困扰着司法实践的问题。

就违反安全保障义务产生的不作为侵权责任而言，引起损害的原

因主要有两种：一是物业服务公司未履行安全保障义务的不作为而直

接导致；二是因第三人的不法行为、甚至犯罪行为导致，但又与负有

安全保障义务的物业服务公司对第三人不法侵害未采取适当的防范、

制止措施有联系。无论是哪种因果关系都不能否定第三人的不法侵害

行为与损害结果之间的因果关系。但问题是，能否因此而当然地排除

安全保障义务的违反与损害结果之间的因果关系？因为根据介入行

为理论，如果原告的损害是因第三人的故意侵害行为引起，则该第三

人的故意行为对被告的过失侵权行为起到了抵消作用，切断了原有因

果链条并成为替代原因，应由第三人单独承担责任。但事实上在第三

人故意侵权的不作为侵权责任中，尽管第三人的加害行为与损害之间

具有因果关系，但第三人行为的介入并不必然地中断被告过失与原告

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损害之间的因果关系。即：在安全保障义务的场合，物业服务公司所

负安全保障义务的目的即是为了保护业主免受第三人的侵害，因为有

其违反安全保障义务之先行行为的存在，而使业主处于容易受到伤害

的危险境地，并且因第三人的不法侵害使这种潜在的危险变成为现实

性的损害，这就意味着安全保障义务之违反行为与业主损害之间具有

因果关系。

4、物业服务公司在第三人侵害时的责任承担。

在司法实践中，经常会发生业主人身、财产在小区内被第三人侵

害，而第三人侵害与物业公司之间的责任如何承担了，这种情况实际

上是由第三人的积极侵权行为与物业服务公司的消极不作为两种行

为叠加构成，而往往是第三人的行为直接造成了损害的发生。根据我

国《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条“宾馆、商场、银行、

车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者众性活动的组织者，未尽

到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的

行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未

尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”。和我国《最高人民法

院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条“从

事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、

其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损

害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因

第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿

责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的

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范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以

向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作

为共同被告，但第三人不能确定的除外。“可知，物业公司在此承担

的是相应的补充责任。那么如何理解补充责任理论？下面就对补充责

任作一个简单的解释。

补充责任理论：

侵权补充责任是由实施侵权行为的人对其所造成的损害承担直

接责任，违反法定的或者约定的保护义务的人对其所造成的损害承担

补充责任。简而言之，就是物业服务公司的消极不作为与第三人的积

极加害行为共同导致了侵害的发生。侵权补充责任包括对外对内两个

效力，对外效力是指对债务人之一发生的事项其效力是否及于其他债

务人，对内效力是指履行了全部债务的人可否以及如何向终局责任人

追偿。在对外效力上，债权人可以向一个或全部债务人同时或先后为

全部或一部分之请求。由于补充责任是个独立的责任。因此，对债务

人之一发生的事项原则上对于其他债务人不发生任何影响。它表现为

如果物业服务公司尽到了作为义务，通常能够防止或者制止损害结果

的发生或者扩大；符合以上要件的，物业服务公司应当承担补充责任。

补充责任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应该由

侵权第三人承担赔偿责任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定谁

是直接责任人时，才由未尽安全保障义务的物业服务公司承担赔偿责

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任；二是实体的补充，即补足差额。但必须注意的是，物业服务公司

在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业服务公司只能在其能

够防止或者制止损害的范围内承担补充责任。例如物业服务公司如尽

到安全保障义务，损害结果根本不会发生的情形，物业服务公司应当

承担的责任范围与第三人应当承担的责任范围完全一致。但是在许多

情况下，物业服务公司的赔偿责任范围要小于侵权第三人的责任赔偿

范围，尤其是第三人故意犯罪致人损害的情形，犯罪者往往利用物业

服务公司在安全保障方面的缺陷达到其犯罪目的，物业服务公司虽难

辞其咎，但就补充侵权第三人责任而言则不应当是完全赔偿，因为毕

竟第三人才是直接侵权人，而安全保障义务人只是没有尽到自身的义

务。

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