租赁合同内容和条款方面的法律风险

租赁合同内容和条款方面的法律风险

《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁合同的内容一般应当包括

以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、

附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途

和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业

服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。

我们拣主要的内容讲一下。

1、姓名、名称和住所。这些内容看上去比较简单，但在实践中却是非常容易发

生问题和纠纷的，因此要引起特别的关注。个人的姓名，必须和身份证上面的

名字相一致，否则不能确认合同上签字的人和身份证上的人是不是同一个人。如

果有别名、曾用名的并使用的，一定要问清，由签约人作出书面的承诺，予以确

认。公司、事业单位或者其他单位的名称，一定要注意使用全称，并且要和营业

执照、登记证书上面记载的名称完全一致。差一个字也不行，因为差一个字从法

律上来讲就可以认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。

住所的问题也要重视，因为住所和当事人的联络方式、发送书面通知的效力都是

联系在一起的。如果不到违约方当事人的住所，那么守约方当事人的就无法与

其联络，也无法发送书面通知和法律文书，从法律角度来讲，当事人的法律行为

的效力也就无法认定或者确认。在实践中，当事人的住所情况是复杂多样的，有

时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合的，而更多的时候两者是分离的，公

司的注册经营地是一个地址，而实际经营的是另外一个地址，甚至还有多个经营

地址。这些实际经营地址有些是在工商备案过的，有些是在工商没有备案过的，

当事人都可能把这些地址拿来作为住所地。因此，建议在签订合同时双方一定要

确认一个合同约定的住所地，或者文书的送达地址。双方应该在合同中约定，在

履行合同过程中双方进行联络，除了采用普通的开会、便捷的电话、手机、电子

邮件等之外，以书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方

式。双方还可以约定，采取正当送达方式、并向约定的送达地址送达文书，对方

拒不接收的，可以视为文书已经送达。

此外为了双方联系方便，可以将双方的授权联系人的姓名、和地址在合

同上列明，以便联系。最好再附上一个常用的银行账号，在支付租赁款项时便于

打款。

2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。

根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，下列房屋是不能出租的：属于违

法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用

性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（1）属于违法建筑，主要是有关法律法规规定的属于违法、违章建筑的情况。

如上面提到的《租赁司法解释》第二条和第三条，未取得建设工程规划许可证、

没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准、未按照批准内

容建设的临时建筑，都是违法建筑。这是因为房屋的规划和建筑质量是关系到社

会公共利益和公民法人人身财产安全的重大问题；如果在这上面没有经过有关政

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府部门办理报批手续，容易危害社会公共利益或者造成重大安全事故，因此在签

订房屋租赁合同时，承租人应注意查看承租房屋的产权证、建设工程规划许可证，

出租人对此也应该予以配合，以避免由于证件上的问题导致合同无效。

在这里需要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。实践中没

有房产证但出租房屋的情况很多。这要看具体情况。如果房子已经办理了预售手

续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的过程，这类房子应

该说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续，不可能办理房产证的房

屋，不能用于出租。当然为防范法律风险，没有房产证的房子最好不要用于出租。

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，主要是指建筑物必须具备相关

法律法规规定的安全、防灾等工程建设强制性标准；不符合这些标准的房屋也不

能用于出租。比如我们在上面提到的，如果租赁房屋用于餐饮、娱乐、商业、办

公等用于公共活动，必须经过公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不

合格的房屋，不得用于出租。

（3）违反规定改变房屋使用性质的，主要是指房屋的产权证上载明房屋原本不

属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。例如，房屋产权证上载明

房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。又比如，农村集体所有

制单位的房屋、农民个人私有的宅基地房屋、包括所谓的小产权房，因我国的《土

地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者

出租用于非农业建设，因此也不能出租用于商业活动。

（4）法律法规禁止出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文提到的禁

止出租的情形。这里需要提醒一下的是，有些管理部门出具的红头文件里面讲到

的禁止房屋出租的情形不应包括在内，因为并非所有的红头文件都属于法规。除

了法律法规明文规定禁止出租的房屋的之外，其他没有明确规定的情况下的房屋

都可以用于出租。

除不能出租的房屋之外，这类条款基本属于商务条款，基本上不牵涉法律问题，

只需要根据实际情况在合同中详尽说明即可。

3、租金、押金、保证金的数额和支付方式。

租金一般是预付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人会要

求承租人支付一定的押金或者保证金，以求在租金之外获得额外的履约担保，如

果不违反法律规定的，应属有效。在合同签订之前，出租人往往还会要求承租人

支付一定的定金。定金主要是用于担保合同的签订或者履行的；如果缴纳定金后

一方拒绝签订合同，或者履行合同不符合合同约定的，已经支付定金的一方无权

要求返还定金，已经获取定金的一方应当双倍返还定金。支付一般应当采取转账

方式；如果情况特殊的，也可以支付现金，但为保存证据，支付现金的时候一定

要求对方写好收条，否则万一产生法律纠纷的话很难保障自己的合法权益。（案

例）

4、租赁用途、房屋使用要求。

这些也是商务条款，只要在合同中列明即可。

5、安全性能。

同上。

6、租赁期限。

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《合同法》第214条规定，租赁合同的期限一次最长不能超过二十年，超过部

分是无效的。但期满之前可以续签合同，每次续签的期限最长也不能超过二十年。

但《商品房租赁管理办法》第9条特意又提了一句，就是在房屋租赁合同期内，

出租人不得单方面随意提高租金水平。因此租赁期限不宜订得过长，否则时间过

长市场价格因素变动较大，不利于控制风险。这方面由于比较少见，应该说问题

不是太大。

7、维修责任。

《合同法》第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁

物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第219条规定，承租人未按照

约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以

解除合同并要求赔偿损失。因此，在签订租赁合同和租赁合同期满退房时，双方

都需要互相配合办理移交手续，这时必须附有相应的验收手续，以防止在租赁期

间房屋的设施受到损坏而承租人又拒绝承担赔偿责任。如果没有房屋移交手续，

又发生了房屋设施损坏的情况，这是就难以确定责任的承担，难免会使一方当事

人的权益受到不合理的损害。还可以在租赁合同中约定，在房屋移交时一方拒绝

配合办理移交手续的，发生房屋设施损坏的责任由该方承担。

8、物业公用事业费。

不详述。

9、争议解决、违约责任、解除条件。

10、其他情况。

（1）备案登记的问题。《城市房地产管理法》等法律法规规定，商品房出租以

后应当办理租赁备案手续，并交纳出租的相关税费。因此当事人应当在合同中约

定备案登记的手续。但如果合同签订以后，当事人没有去办理租赁备案手续，是

不是这个租赁合同就无效？对此，《租赁司法解释》第四条规定，当事人以房屋

租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效

的，人民法院不予支持。因此如果租赁合同签订以后没有办理备案登记手续的，

合同应该还是有效，不因此认定租赁合同无效。

（2）转租的问题。承租人租赁房屋后，征得出租人同意的还可以将房屋转租给

其他人。根据《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物

转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三

人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，

出租人可以解除合同。”从这个规定来看，承租人征得出租人同意转租房屋之后，

出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，并不因此失效，而获得转租房屋租赁

权的第三人与承租人之间也产生了租赁关系，但与出租人之间，没有直接法律关

系。因此承租人在转租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情况，

并继续履行与出租人之间的租赁合同。

（3）装修的归属问题。《租赁司法解释》第12条规定，“承租人经出租人同意

装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予

支持。”第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，

由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支

持。”从上述规定的内容来看，由于承租人在签订合同时应该考虑到如果进行装

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修，装修在承租期间应当进行折旧，承租期满，装修应该折旧完毕这样一个情况，

因此规定在征得出租人同意进行装修，期满不再续约时，装修应归出租人所有。

未经出租人同意进行装修或者扩建的，属于对房屋的不当使用，出租人对此不承

担责任和装修费用。

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