物权法案例分析

一、案例介绍

1994年7月26日，农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订（94）农借合字第08号《抵押担

保借款合同》一份，农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方，贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买

锡、锑矿，月利率为9.15‰，合同期限一年；同日，省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区

分行签订《抵押合同》，表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押，在飞鹰发展公司

逾期不能归还贷款本息时，贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前，农行某地区分行房地产信贷部于1995年7

月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》，该通知单明确是根据（94）农行借合字第08号借款合同催

收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息，农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本

市中级人民法院提出诉讼，被告为：飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。

中级人民法院受理后，经调查取证了解到：1、市飞鹰发展公司名为集体，实为个人投资经营的私营企业；2、

就同一财产，省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行，并获得贷款；3、农行某地区分行房地

产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。

农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格，故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰

发展公司签订的（94）农借合字第08号借款合同无效，主合同无效，其从合同抵押担保合同亦无效，其责任

在于原告，被告省渔具厂不承担担保合同责任，市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息，利率按人民银行规定的

流动资金贷款利率执行。

二、原因分析

（一）农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中，工作不负责，对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有

弄清楚，导致决策失误；对担保单位的资产状况也没有认真调查，在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押

物已抵押给他行的情况下，仍给予认可。

（二）农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合

同，致使主合同无效从合同跟着主合同无效，抵押担保失去了法律保护，增加了贷款风险。

三、风险启示

银行广发放贷款应做好贷前调查，审慎决策，对于抵押贷款，要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。

银行不应该超越经营范围发放贷款，即使有利可图，也不合法，风险太大。

甲将自己的房子出租给乙，双方于07-6-5日签订书面租赁合同，后甲又将该房子出卖给丙，双方在合同中约

定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有，7-5日丙支付完全部房款，但一直没有办理过户登记手

续，8-4日甲又将该房子出卖给丁，办理完过户登记手续，丙知道后，认为该房早归自己所有，甲无权将该房

卖给丁，丁也不能取得该房所有权，遂于甲、丁等发生争执，此外，丁以自己已取得房子所有权为由，要求终

止甲曾与乙签订的租赁合同，遭到乙的反对，问：1、丙可否取得房屋所有权，理由2、丙可否以自己与甲的买

卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权，则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。

1、丙无法取得所有权，法律明文规定，不动产所有权变更登记后生效，丁已经取得所有权

2、不可以，丙只能追究甲的违约责任，要求其赔偿损失

3、不可以，买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋，双方签订了房屋预售合同，约定一年后交房，甲缴纳两万

元定金。后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，并办理了过户手续。问：谁能取得房屋所有权？

乙能取得所有权，根据物权由于债权及物权的公示原则，既然乙办理了过户登记，就取得了房屋所有权，甲基

于合同享有债权请求权，可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包，包内除失主的证件外，还有

价值15万元的现金、存折、首饰等，几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻，请依

据物权法有关规定回答下列问题：

（1）当李某到失主王某时，王某不肯支付15万元酬金，请问王某的行为是否合法？为什么？

（2）李某在还包时要求李某支付3万元酬金，协商未果，李某威胁不给线不还包，请问李某的行为是否合法？

为什么？在这种情况下王某是否需向李某支付报酬？1、不合法，悬赏已经构成要约，归还行为构成承诺，因

此王某应支付酬金；

2、不合法，如果不归还，应构成刑事犯罪（侵占罪或）。这种情况下，王某不应支付报酬，未尽归

还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权利。拾得人侵占遗失物，违反应尽的义务如通知、报告、保

管、交付义务，或有其他违法行为的，丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例：

甲公司购买一辆轿车作为办公用车，给经理张某使用，并将轿车登记在张某名下。

后来，张某擅自将车卖与王某。

甲公司知道后，要求王某返还轿车。

问：1.甲公司的主张能否得到法院支持？为什么？（请详细讲明原因）

2.甲公司应如何维护自己的权益？（请详细讲明原因）1、甲公司的主张不能得到法院支持。

根据物权法规定，王某的行为符合善意取得制度，在本案中，汽车属于动产，以交付为所有权转移要件，双方

达成买卖合意后，把汽车交付王某就完成了所有权的变动，而且，不以是否支付对价为要件。且车登记在张某

名下，王某在购买车辆时，完全有理由相信张某是车的合法所有者，尽到了善意的注意义务，因为王某已经是

该车的合法所有者，该公司主张不能得到法院支持。

2、甲公司可以要求张某返还车款，同时要求他赔偿损失。

理由：虽车登记在张某名下，但甲公司可通过举证车款是其公司支付，只是登记在张某名下。那么张某将

车擅自卖出给公司造成了损失，属于侵权之债，特别注意，在起诉时，不要起诉物权行为，只起诉债权行为。

因为物权已转移给王某，再起诉物权已无意义，无法胜诉。

要谈第一个问题，得从物权法的基本理论谈起，原来我国关于物权转移的规定比较模糊，对物权行为和债权行

为的区分不严格，很多地方是物权和债权不分的。新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车

的物权问题，现在登记只是公示效力，也就是说告诉外界你所拥有这辆车，而所有权的变动，在物权法上没有

变化，还是交付为所有权转移的要件。其实你对24条做解读也能这个结论，24条说“未登记不的对抗善意第

三人”也就是说登记不是物权的变动要件，而是对抗要件。

第24条的规定是为了防止这种情况的发生，A购买车并登记在自己名下，A将车卖给B，且B也支付了车款，

但未办理过户手续，这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记，这时C作为善意第三人就可以向B要求返还

车辆，这里的C是善意的，因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B虽然有所有权但

不得对抗C这个善意第三人，也就是24条所说的未经登记不得对抗善意第三人的具体含义。B只能要求A赔偿

其损失，这是侵权之债，是债权行为，而不是物权行为。这是为了保证交易的安全。

对比我举的例子，和你的案件，你不难发现，公司购买的车辆登记在个人名下，那买方就有理由相信车是

个人的，所以买主就是善意第三人。公司就不能以自己对车辆的所有权对抗他。

从法律上可以这样说，其实只要你紧紧的把握主“保护交易安全”这一点，你就掌握了24条的精髓和立法者

的意图，当然这种保护并不是无限制和无条件的。比如第三人要想善意取得就必须自己承担举证责任，要举证

自己善意，举证自己已经支付了对价，举证已经占有该物等，如果他不能主张上面的一项或几项法官就会判他

败诉从而承担败诉的不利后果，这就是个法律实物问题了。

我听过民事审判一厅的一个审判员关于24条的一个讲解，他们在司法实践中对24条是这

样把握的。例如：A购买了一辆车，登记在B的名下，B占有并不返还，这时A向法院起诉要求B返还，只要A

有足够的证据证明车是其出钱购买，只是暂时登记在B的名下，法院是会支持A的主张的。但B要是把车卖于

C并办理了登记且交付，这时法院一定会保护C的合法权益，因为他是善意第三人。所以从他的讲解也可以看

出他们也是从保护交易这一点上来运用24条的。甲企业在公司章程中明确约定，其法定代表人王某对外签定

合同的最高限额为150万。2007年4月1日，王某在一次商品交易会上，为了抓住稍纵即逝的商机，代表A企

业与B企业签定了一份250万元的买卖合同，B企业并不知道王某违反了A企业的内部规定.按照买卖合同的约

定,由A企业在2007年6月5日前向B企业提供货物，B企业收到货物后的10天内支付货款250万元。

2007年6月1日，A企业按照合同约定完成全部货物的生产，6月2日A企业有确切证据得知B企业经营

状况严重恶化，可能无力支付250万元的货款。6月5日，B企业要求A企业提交货物，遭到A企业的拒绝，A

企业要求B企业提供担保。B企业以自己的机器设备作为抵押，担保的价值为100万元，同时B企业请求C企

业为保证人，C企业担保的价值为150万元。6月20日，A、B签定了抵押合同，双方在抵押合同中约定，如B

企业不能支付到期货款，该机器设备的所有权直接归A企业所有，同时，A、B企业并未就该抵押合同办理登记。

A企业与C企业签定了保证合同，双方在保证合同中约定，C企业的保证方式为连带保证，但双方未约定保证

期间和保证担保的范围。

7月1日，A企业按照合同约定向B企业提交了全部货物。B企业接到货物后，对标的物的数量和质量未提

出异议，但由于经营状况不佳，7月10日（支付货款的最后期限）无力支付货款。7月12日，A企业向B企业

要求行使抵押权，发现该机器已经由于保管不当而灭失，B企业由此获得补偿金80万元，在A企业的要求下，

B企业将80万元的补偿金金额支付给A企业。同时，A企业要求C企业承担保证责任，支付其担保的150万元，

C企业表示拒绝。

要求：根据上述事实及有关法律规定，回答下列问题：

（1）A、B两个企业签定的买卖合同是否有效？为什么？

（2）A企业在2003年6月5日是否可以中止履行合同？为什么？

（3）机器设备未办理登记手续，是否会影响该抵押合同的效力？

（4）如B企业不能支付到期货款，该机器设备的所有权能否直接归A企业所有？

（5）A企业应按何种顺序行使担保权利的顺序？

（6）A企业是否有权要求B企业支付其80万元的补偿金？为什么？1有效A企业与王某只是内部规定，对外

部行为不影响，王某是法定代表人。

2可以。预期违约。

3不影响。抵押合同登记对抗第三人。

4不能。A只能拍卖机器，从拍卖款中取得100万。

5在B不能支付货款时，因为B和C承担的是连带保证责任，A可以先将B的机器拍卖再向C支付，也可以直

接要求C支付，再将B的机器拍卖。

6可以。抵押物上代位权。黄某将一副价值6万元的名画送到某装裱店装裱，由于黄某未按期付给装裱店费

用，装裱店通知黄某在30日内支付装裱费用，但黄某仍未按期支付，装裱店将该画变卖，扣除了黄某支付的

费用后，将其差额退还给黄某。

问：

1.装裱店变卖名画的行为是否合法？按物权法的规定，装裱店对名画有什么权利？依据是什么？

2.请解释一下这一权利的具体内容。

装裱店变卖名画的行为不合法。

按物权法的规定，装裱店对名画有留置的权利。但该变卖行为应当由执行，装裱店没有直接变卖的权利。

依据是《物权法》：

第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先

受偿。

第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以

请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债

务人清偿。

（民宅商用，既要符合法律、法规和管理规约，还要征得有利害关系业主同意）

看到新出台的《物权法》，关先生长出了一口气，对关先生来说，终于有“法”为他撑腰了。他打算近日就去

楼下的吕先生协商，坚决维护自己的“睡觉权益”。

关先生与吕先生属于上下楼邻居，2006年，吕先生有了做买卖的打算。在未与关先生协商的情况下，吕先生将

自己的民用住宅改为海鲜酒楼。

自从酒楼营业开始，关先生就很少能睡得安稳。吃饭喝酒的嘈杂声时常把关先生从睡梦中吵醒。久而久之，关

先生受不了了，他到了吕先生，希望与吕先生能异地营业。但吕先生态度很强硬，“我自己的居室，想干啥

就干啥！”对此，郑先生毫无办法，他也在琢磨，吕先生用自家住宅开酒楼，自己到底能不能干涉？

2007年，吕先生终于到了答案。新出台的《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅

改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系

的业主同意。

对于这样的法规出现，福建三通律师事务所律师许水清表示赞同，他表示，《物权法》规定了业主大会、业主

委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，业主

也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设

计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，

规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业

主同意。

他认为，《物权法》在审议过程中把“相邻业主”改为“有利害关系的业主”，是一个合法、合情、合理的进

步，不仅概念明确，操作性也更强。从现实角度出发，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等行为会造

成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵等，还有可能影响到小区的安全和管理，从而给许多居民带来

诸多生活不便。因此，对于谁来主张小区内是否可以开展某一商用项目时，有权表态的，绝不仅仅是“相邻业

主”，这样的面显得太窄了，不符合实际，改成“有利害关系的业主”显然很人性化。

许水清同时表示，该条款修改后，还应该读出题中应有的另一层意思，即“有利害关系”如何认定？这绝不可

能是一个主观的认识，否则，势必影响到表决的公正性。因此，应该认识到，从法律层面看，想要主张权利的

业主，必须拿出有效证据，证明自己与该商用项目之间确实存在实际、客观、确定的利益关系。

对于如何认定“有利害关系”，中国人民大学法学院副教授王宗玉也有相同的疑问，他指出，《物权法》的规

定留下了一个“口子”，没有就“利害关系”作出明确界定。因此，如果业主依据《物权法》“民宅商用”，

在具体活动中会遭遇很多尴尬。例如，究竟什么是利害关系业主？如何征求全体业主同意？什么类型的商业用

途可以进入民宅？业主权利受到侵害如何维护？王宗玉认为，上述问题有赖于今后出台《物权法》实施细则

中得到解决。另外，在实施细则出台之前，相关执法部门在对单位进行审批时，也要考虑到具体的情况，是否

会危害其他业主的权利。

小区停车费究竟该归谁？物业公司、个别业主还是全体业主？

案例一：福州市天元山庄小区现有车位只售不租，每个停车位售价约10万元。部分业主嫌价高不愿购买，

把车停在小区内公共道路上，而物业公司认为业主不买车位就不能将车停在小区内。双方因此产生争议并不断

升级。2007年5月28日傍晚，物业人员甚至把拒买车位的三十多位有车业主堵在家门口三个多小时。

案例二：2007年9月份以来，福州“金钻世家”小区业主也因小区公共停车位收费从每月60元提高到260

元而与物业公司发生多次冲突。

案例三：2008年1月，福州世纪城小区业委会与物业公司商定：委托物业公司受全体业主的代表——业委会的

委托管理小区公共停车位；小区公共停车位每月能收取1300多元停车费；除支取小部分收入作为物业公司的

管理费用，其余部分收入作为小区维修基金；该项收入情况每年定时向全体业主公布，业主代表可予以监督。

另据了解，2001年福州市物价局曾专门就小区停车管理费收费标准问题发文，文件规定：地面车场汽车临

时停放每辆次3元，过夜停放每辆次5元，按月停放每月每辆60元。公共停车位的收入主要用来补贴小区物

业管理其他开支。

上述三个案例反映了各方对小区公共停车位收费的不同认识。大多数业主认为，根据《物权法》的规定小区内

的公共停车位，属于业主共有。“停车管理费”内含地租，物业只能提取管理费用，其余归全体业主。而那些

有车的业主却认为，自己做为共有人把车停在小区内根本不应被收费。目前通行的做法是，物业公司以管理费

名义收取小区停车费，且成本支出都在物业公司一方。

点评：

《物权法》第七十四条第三款、第八十二条分别规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车

的车位，属于业主共有”、“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属

设施，并接受业主的监督。”

依据上述法律规定，小区内公共停车费实际上包括了停车位所占用土地的使用费和车辆保管费两部分。土

地使用费部分应该支付给停车费所占用土地的所有者——小区全体业主；而保管费用部分应该支付给车辆保管

人。小区内扣除必要管理费后的公共停车费余款属于全体业主共有，物业公司不得据为己有。有车的业主同样

必须交停车费，同时，其有权与小区其他业主共同分享小区停车利益。

福州世纪城对小区公共停车位收费的处理方式，体现了物权法尊重和保护产权人利益的精神，既体现了业

主的所有人地位，又体现出业主对物业公司的尊重，值得在物业管理实践中加以推广。

8层合法建筑阻人采光侵犯采光权败诉且赔钱

1996年，吴某购买了一套将近64.73平方米的商品房用于自住。1999年春，长沙某物业发展公司（下称

发展公司）经批准在该商品房相邻处建成一栋8层高的楼，两楼间距仅1.9米左右，双方相邻墙均开设窗户。

自从该8层楼建成后，吴某住房里能见度极低，即使大白天也要开灯。为此，吴某与发展公司发生争议。经多

次协调，2000年9月25日，双方达成协议，发展公司同意吴某提出的在栋距之间搭建阳台的要求。但该协议

因未经有关部门批准而无法履行。吴某随即以侵犯采光权为由，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求发展

公司赔偿损失。发展公司辩称，其8层建筑系经有关部门合法批准，手续齐全，故不应承担民事责任。经鉴定，

该8层楼确实给吴某住房的自然采光造成影响，导致该房“如果不用人工灯源，不能正常生活”。

据此，一审法院认为，发展公司的8层楼与吴某住房间距仅为1.9米，未考虑吴某通风、采光的需要，给

吴某的生活造成不便，侵犯了吴某的合法权益，因此发展公司应补偿吴某损失。由于我国现行法律未明确规定

补偿标准，法院认为应以房屋建筑面积为标准，每平方米补偿110元，因此判决发展公司支付给吴某补偿费

7120.3元。

一审判决后，吴某认为7000元不足以弥补他的损失，向长沙市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理

后维持了一审判决。

点评：

住宅或其他建筑物的日照和通风是舒适健康的生活所必需的生活利益。相邻建筑物的所有人或使用人所享

有的通过门窗保证其室内光照以及室内空气与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利，法

律上称为相邻通风采光权。《物权法》在第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，

妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，从而在立法上确立了相邻通风采光权。

近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中

存在漏洞，导致基于“采光权”引发的纠纷日益增多。本案即属侵犯采光权的行为，发展公司在吴某住房相邻

处修建的8层楼致使吴某房内即使大白天也得依靠人工光源才能保证正常采光，严重影响了吴某的生活质量。

当采光权受到侵犯时，《物权法》第三十二条规定受害人可选择和解、调解、仲裁或诉讼方式解决。受害

人依据《物权法》第三十七条的规定，“可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。所以，本案中

吴某要求发展公司赔偿损失的诉请得到了法院支持。但现行法律并没有明确规定采光权受侵害时的补偿标准，

我们期待着法律尽早就该方面做出规定。